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很多人不知道一个冷知识，上海地铁11号线是世界上最长的地铁线路。

11号线长达82.4公里的地铁线，从浦东新区直达江苏昆山，途径徐汇区、长宁区、普陀区、嘉定区，可以说横跨了整个上海。

今年3月开始，上海地铁11号线将通过花桥直通苏州工业园区，等级会进一步提升。

11号线北段沿线，因为途径真如、桃浦、南翔、马陆、嘉定新城等多个楼市热门板块，新盘众多，今天小房弟带来一个板块和项目的分析。

Part1 从真如到嘉定，竟然还有洼地？

11号线从普陀真如直到嘉定，从内环边直到五大新城，沿途涉及十多个站点。

而房价也从真如的10万+，逐步降低到嘉定的4万+。

根据小房弟团队统计，从11号线真如站到嘉定西站，新房品尊国际三期的新盘价10.98万/平，到路劲象屿地块4.5万/平的联动价，相隔11站，平均每站相差6000元/平。

这个不难理解，因为离市区近的地方自然房价会高，而11号线各个站点也基本上按照这个逻辑定价。

而我们这张表中却有个板块比较特别，那就是马陆板块，目前马陆在售新盘单价是4.98万/平。

马陆的前一站陈翔公路站，南翔的留云湖、银翔湖居住区，经过近几年的开发已经逐步成熟，加上南翔印象城的成功，已经成为外环热门改善板块，新房马上就会全面突破六万。

马陆的下一站嘉定新城站，作为新城门面和重点打造区域，加上TOD概念的发酵，新房已经突破五万。

夹在两站之间的马陆，一方面共享了南翔和新城的商业配套，另一方面自身也在不断完善，无论是学校配套和城市界面，都在逐步走向成熟。

而随着今年土拍陆续开启，相信马陆的联动价肯定会逐步提升，至少明面上“洼地”会逐步填平，现在的“洼地”反而给了大家上车的机会，而且性价比更好。

今天小房弟讨论楼盘——越秀保利嘉悦云上，就位于马陆板块。

Part2 地铁盘，这里距离刚刚好

上海楼市有一个不成文的共识：郊区楼盘，轨交优先。

五大新城的产业导入还需要时间，更多的市区外溢客户还是依赖轨交出行。

距离轨交的距离就成为了关键。

一般距离地铁站步行1.5公里以内的楼盘可以称为轨交盘。

步行1.5公里以上：步行超过20分钟，需要借助公交/单车接驳；

步行800米-1.5公里：步行10-20分钟，距离稍远；

步行300米内：通常伴随着轨交噪音，特别是远郊地上轨交；

步行300-800米的距离，步行10分钟内，而且通常与地铁站隔1-2个街道，免除了噪音和人流的影响，很多人都认为这是最适宜的轨交距离。

保利越秀嘉悦云上项目，距离11号线马陆站直线距离约300米，项目在康丰北路、崇教路上面都有出入口，出发步行到马陆站4号出入口，步行距离在500米内。

项目也是目前马陆站周边几个在售或待售楼盘中距离地铁站最近的。

11号线地铁盘本身就不多，而步行距离合适的盘就更稀缺了。

备受关注的嘉定新城万科未来城市，首批房源距离地铁站步行达到了1公里。而最近南翔大居在售的几个楼盘，距离地铁站也都超过了地铁盘步行距离。

轨交方面，嘉悦云上项目有着绝对的优势，而这也是郊区盘增值保值的利器。

Part3 五大新城的迷你“六边形战士”

六边形战士源于日本媒体《东京乒乓球新闻》“二次元”六维雷达图，从力量、速度、技巧、发球、防守、经验六个方面，分析各大乒乓选手实力，马龙的边框又是全满，能力撑爆“六边形”，被称为“六边形战士”。

而在楼市的 “六边形战士”，通常指的是交通配套，产业配套，学校配套，商业配套，环境配套、项目品质这六项。

目前公认的市区新锐 “六边形战士”是大宁板块的新盘们，而嘉悦云上项目所处的位置板块，虽然和大宁不能比，但是项目却有着五大新城“六边形战士”的面相。

交通配套：优秀

项目地处马陆板块，周边有沪嘉高速、沪翔高速、上海绕城高速、沪崇高速等交通要道环伺，出行四通八达。轨交步行范围500米内，11号线可以贯穿浦东浦西。

产业配套：潜力

十四五规划嘉定新城扩区之后，马陆板块除了澄浏公路以东的生态保护区之外，全部都被纳入到了嘉定新城范围，段位得到了提升，拥有更高潜力。

学校配套：优秀

中福会旗下的上海市宋校嘉定实验学校，就在项目步行500米范围内，隔了仅一个小区。宋校虽然刚刚投入使用，但是现场看校舍配置确实很豪华，而且已经在嘉定有不错的口碑。（学区划分以政府公示为准）

商业配套：良好

马陆地铁上盖的吉宝绿地缤纷城步行可至，虽然只能算是社区商业，但是可以满足基本需求，而嘉定新城万达广场和南翔印象城，也都在车程范围内。

环境配套：良好

马陆社区经过最近几年打造，随着新房陆续交付，整体的居住氛围已经逐渐成熟。唯一遗憾的是项目附近的商贸城已经很破旧，周边城市界面并不完美，按照马陆的发展速度希望尽快可以搬迁或拆除。

项目品质：优秀

保利越秀的央企国企组合，可以说是当下楼市中最稳的选择，也是交付的保证。项目采用一级能耗标准，配置了中央空调、新风系统、地暖三大件，而且非常良心地没有选择加装包形式溢价，加上高得房率设计，品质上已经是五大新城的佼佼者。

沿着11号线看，马陆板块确实是一块很均衡的“洼地”，相比南翔和嘉定新城，这里有更高的性价比。

而作为马陆板块的门面项目，保利越秀嘉悦云上项目坐拥轨交、商业、学校配套，无论是本地改善客户，还是轨交外溢刚需刚改客户，都不妨实地看去售楼处看下。

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