容易挣的钱，轮不到你来挣的

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那天我聊到李嘉诚打七折出售的一批房，有很多人在后台发私信，两种意见很有意思。

第一种读者是来问，2，30平米的房子，做3房？是怎么做的？没客厅也做不了呀。

这种很简单，你不要用自己以往的认知去理解。

大概是08，09年吧，我有次看房的时候，看过89的3房，给人的感觉就是很小很小。

那个主卧已经很小了，放不下两个床头柜的。最小的次卧，其实就是个书房。当时可以那么做，是为了规避什么90来着。那时候有两个门槛，90和140，所以很多户型做成89，或者139，就是擦边球。

而且那个年代可以偷面积的，同样89比今天大多了，即便如此89做3房看着都很局促。

现在你很少看到这种户型，现在95都是两房，3房都奔110去了。因为不让偷面积了，或者说偷面积的规定越来越严。

这是一种我们的认知，我们生活环境下的认知。

你把这种内地的认知迁移到香港，可就不一定了。

我们熟知的明星，就是臣妾真的做不到的娘娘，蔡少芬，星爷九品芝麻官里面的如烟姑娘。

娘娘家里也只是住80多平。

这已经算豪宅了，而且在香港，家里有多个孩子的，上下铺是很正常的。

明星尚且如此，一般人住50方以内是很正常的。

房子的总面积很小，又要保证多个功能区，我们说最极致的情况下，就是20多个平米做3个卧室，人家怎么做的呢？

首先，你不要用我们的几室几厅的框架结构去套，你要把对方的那套房子想象成一整个空间。

想象成一整个空间就是告诉你，那个墙体的面积是可以缩小的。

一堵墙，最薄也有12公分，厚一点的24公分，30公分都有。

他如果整个房子的面积都不到30平，你可以认为那就是一个房间，不存在内部承重墙的需要。

小嘛，就像一个框架，足够小。

那这里面他的墙就可以极致薄，像门板一样薄。当然未必不隔音，也未必不结实，这和材料有关。

然后它这个结构呢，一进去就是一个厅，你可以认为这个厅既是客厅，也是厨房，也是餐厅，三合一了。

就一个空间，这个空间6个平米左右。

然后有一个1平米左右的卫生间，有两个4，5平米的卧室和一个6平米的主卧。

就这么大的空间，加起来20多平米。

有人说，卧室5，6平米怎么可能呢。

答案是可能的。

我以前分享过，我平日里在家中，绝大多数时间待的地方，就只有6平米，是主卧里的男衣帽间。

这个衣帽间本来是不存在的，是装修的时候，从我太太的衣帽间里切了一小块出来，就变成了男衣帽间。

6个平米，2米多宽，3米多深。

2米宽的那个地方，有一个窗台，窗台延伸出去不到50公分，它就是写字台。

我的电脑就摆在上面。

没有座位，站立式的，窗台被砌高了。

我背后就是一个U型的衣帽间，我就站在那个U的口那个位置，面对窗户。

我背后有一个懒人沙发，如果站累了，可以躺下，我身后的空间，还有1.2*2.3米，如果放一张垫子，是可以躺下睡觉的。

要知道，U型，周围是有一圈柜子的，而且柜子进深很深，有55公分。这一圈柜子占据了大部分空间。

假如这部分柜子的进深缩小到35，其实也完全是可以挂衣服的，无非平挂，那么中间空出来的地方就会更大。

你自己可以脑补下一个柜子深一些的U型衣帽间与窄一些的U型衣帽间的中间留白部分的区别。

6平米，完全可以满足储物以及睡眠的需要，甚至还可以给你搭一个工作台出来。

你去参观故宫博物院养心殿西暖阁，也就是收藏界大名鼎鼎的三希堂，乾隆的书房，一共不到8个平米，而且还被隔成了南北两个小房间。

乾隆都不觉得小，你觉得小？

我讲这个就是告诉你，仅仅从功能的角度出发，不到30平米做成三室一厅，是可能的。

第二种读者专业多了，他们问，同样三房，面积越来越小，不应该是大城市的市场规律么？

这种读者，问到点子上了。

说的直白点，房子的面积大与小，从来不是重点，就像汽车的油耗高低一样，不是重点。

重点是什么？是你的钱包。

美国早期汽车的油耗很高的，美国车就是高油耗的代名词。

为什么？

因为你加得起油嘛，你加得起的前提下，我管它油耗高不高呢？

后来美国人加不起油了，开始倾向于油耗低的车，以至于日本车风靡，这时候美国车企才重视节能。

这是市场决定的。

房子也是一样的。

为什么100方做3房？难道你以为是规定好了每30方一个房间么？

不，不是的。

做3房是因为按照当时的人口结构，独生子女家庭，需要2个卧室，再来一个老人帮着看孩子，就需要3个卧室了。

如今放开2胎后，你去看市场改善型的主流已经变成4房了。

换句话说，首先和几平米无关，和几房有关。

那么当时为什么把3房造成100平左右呢？是因为当时的地价决定的。

当时的房子单价乘以100就是多数人能够承担的总价，大家是按照这个总价的限制去做3房。

那么随着房价的上涨，首先压制消费者的是单价么？当然不是，其实是总价。

你承受不了的是那个总价而不是单价。

单价10万，10平米，总价100万，你买得起呀，单价10万，100平米，总价1000万，你买不起了。

真正影响消费者的是那个总价。

所以要把总价控下来的同时，保持客户3房的需要，怎么办？只能把面积降下来。

所以你去看香港的房子，老的反而大，新的反而小。

就是说那个老房子，可能3房60平，新房子反而是3房30平。

说明什么？说明老房子建造销售的那个年代，房子单价低，人们尚且还能承受60平乘以当时单价之后的总价。

而后来，随着单价一直涨，人们只能承受现在的单价乘以30平了。

可是人们的需求没有变，始终是3房，于是只能把30方做成3房，这就叫看着米下锅。

所以你去看豪宅，也是一样的。

100平给你做3房，200平也只是给你做4房，300平也只是给你做5房，500平还是给你做5房。

因为客户的自住需求到5房就打住了，500平你给他做15房卖不掉的。

那是住宅，那不是酒店。

站在纯粹的市场角度，假如没有外力的干预。你想要迎合市场，获取更多的商品房潜在客户，并且把自己的利润率做高，最正确的方式是什么？

很简单，就是做高容积率。

盖很多30平但是有3个卧室的户型，单价也许要10万，可是总价也只有300万，很接地气哦。

如果是大城市，比如一线城市，拥有核心配套的位置，30平，3房，总价300万，对于县城里的人有没有吸引力？

太有了。

你可以去周围上学，你可以去大公司上班，你肯定会买，因为你觉得这里是市中心，这里什么都好，又保值，又方便。

但是很快，会发生一件事，就是富人会搬离。

富人买的其实不是房子，富人买的是圈子。

我前面举例子，300方可以做5房，500方也只是做5房，你想过没有，另外的200方干嘛用的？

就是抬高总价，赶人用的。

如果一个板块低总价的房子多了，高净值人群就会流失。那周围的商业就会随之发生变化。

以前开奢侈品专卖店的，现在开不下去，只能卖小商品了，因为周围居民的收入结构变了呀。

商业降级了，税就收不到，拿什么钱给你开优质的学校呢？

所以站在城市运营的角度，如果要确保运营收入的话。

最好的方式不是在市中心建一堆的高容积率30方3房，在郊区建一堆别墅，而是反过来。

市中心大平层，郊区小户型。

市中心各种高总价的小区云集，周围密布品牌奢侈品店，商业中心最繁华的城市界面。

各种演出，运动会，都在这里。周围都是富人，消费力旺盛，能够带动这些商业。

而商业用地的税才是什么？才是大头。因为是持续不断的，不像住宅用地那样一锤子买卖。

而周边，远的地方，反而小户型，给你通地铁，坐上地铁通勤上班，偶尔去高档社区附近的大厦里消费。

这么去设计，站在城市的角度，运营收入才能上来。才能去养活那么多的公立学校与医院。

如果纯粹指望市场，那就是我前面说的，聪明人一定会在好地块给你盖高容积率的小户型，会在控制总价的前提下，把3房做得越来越小，30几平，20几平。

他们是把钱挣了，然后呢？然后把这么高的人口密度留给城市，城市拿什么钱去运营？去解决后续问题？

解决不了的。

你去看这种完全依赖市场的城市，最后都是用私立学校，私立医院的方式来处理。

说白了最后就是富人搬去哪儿，私立的配套去哪里自然形成。而不是一开始规划出核心地段。

世界上本没有路，走的人多了才形成了路。世界上本没有核心，富人在哪儿，消费在哪儿，哪儿才是核心，因为只有富人养得起核心。

所以我以前讲，我说，越是核心板块，选房子户型越是要选择大，所谓高单价的地方越是要选择高总价，越是非核心板块，选择房子户型反而要小，所谓越是低单价的地方更要选择低总价。

很多人听了一头雾水，这不是违背市场么？

对呀，因为这个市场本身就不是市场在左右，而是城市运营在左右。我们是公立学校公立配套，是规划出的核心板块。

容易赚的钱，是轮不到你赚的。

内地房产市场里过去的盈利者，全都是预判了城市运营方的预判，通过跟庄策略赚到的钱。

如果你要和城市运营方去打对手牌，就像我记得09年那会儿，房地产市场上很流行说你看美国的房产市场怎么样，以后我们也会怎么样。

当初被他们忽悠了，按照那种策略去投资的，今天都欲哭无泪。就属于同样的时间段里，人家赚了10倍他赚百分之几十。

因为他们一开始就没弄懂，这是两个完全不同的游戏，生态系统都不一样，生态位都不一样，各自的利益点都不一样。

瞎套，那你会输得很惨的。
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