作为世界上人口密度最高的地区之一，为何东京人人住得起房？

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居者有其屋，就是这样一个看似简单的理想，却在现代化的浪潮中，经历了数次冲击。经济学鼻祖亚当斯密认为，市场经济的发展能够让每个人的分工效率得到最大化，从而让市场这只无形的手自动调节，最后每个人都从中获得巨大的收益。

但在今天，城市化的进展的确改变了很多人的生活，但随之改变的，还有愈演愈烈的不平等，尤其是在基本的住房需求上面，面临大城市动辄几万一平的房价，更是令人望而却步。

高昂的房价，成为了人们搬离经济最发达、就业环境最好的城市已经成为常态，“逃离北上广”的呼声也在过去愈演愈烈，繁华的城市越来越像私人会所，供应有限的房价往往都是价高者得。

而东京，作为世界上人口密度最高的地区之一，它有什么不同？

东京几乎是世界上最大的城市，如果以它周边的涵盖地区来衡量的话。

凭借交通系统投资以及对房地产开发的容许，东京在过去半个世纪增加的住房单位数量已经超过纽约市的住房总数，东京通过成为世界最大城市来确保人们在这里住得起，也通过确保人们能在这里住得起，而成为世界最大城市。

面对土地有限的困局，东京采取的办法是尽可能对房地产开发不设限，土地供应上来了，房价自然能够趋稳。

与此同时，由于房价对人们更友好，反而吸引了更多的人来到东京，于是东京的城市规模反而越大。

可以说，东京这座城市把马太效应发挥到了极致。

东京不仅仅是买房便宜，就连租房也非常便宜。在东京23个区的六个区里，两名全职员工用东京最低工资就能轻松负担两居室公寓的平均租金。

相比较之下，两个拿底薪的人没办法负担纽约大都会区23个县任何一套两居室公寓的租金。

除此之外，如果拿国内的北上广深作为对比，最低工资都不超过2500元，更是难以负担起两居室公寓的租金。

当然，东京也自有其缺点，虽然东京的住房供应非常充足，但这也意味着留其他范围的空间极少，例如绿植。

在东京，是没有纽约中央公园的，绿色空间极其稀缺，这里的生活空间也小，无休止的再开发也是对社区的扰乱。

但大量的房屋供应，也带来了另一个好处，那就是包容度极高。

想住在东京的人，不管是白领还是蓝领，一般人都能够住得起。东京几乎没有无家可归者，整座城市保持了经济的多元化，也保留了大量城市便利设施和就业机会。

由于租金在东京上班族中所占比例较小，这也意味着，人们有更多钱用于其他消费，而不是缴纳租金，这也导致东京的小餐馆、商铺和手艺作坊生意往往都非常火爆。

如果从空中向下看，东京就像一片满是中低层建筑的广阔海洋，高楼大厦像群岛一样点缀其中，每座岛屿都是铁道线路上的一个站点。

在东京田园都市线的用贺站附近，这条线路连通了东京西南部与市中心，一套两居室的公寓，每月只需要15万日元。

另外，随着东京人口的密集，东京的公共交通也非常发达。

这里不仅仅有地铁，还有各式各样的电铁、高铁线路等等，四通八达，都可以非常方便前往东京市中心。

随着现代化的发展，城市的虹吸效应不断放大，更多的人涌入繁华的城市以追求更好的生活，直到现在，城市大体上依然可以容纳更多的新移民。

经济学家诺尔在2014年的研究中总结，从1870年到1950年间，工业化国家的城市房价之所以能在人口快速增长之下保持稳定，是因为交通运输的创新扩展了可居住区域的范围。

在东京，哪怕你住在郊区，也丝毫并不影响你每天坐公共交通运输工具，前往市中心上班。

为了抑制城市房价的过快增长，不少城市都拿出了不同的策略方针。

例如新加坡和维也纳等城市，依靠的就是公共资金建造经济适用房，这导致近80%的新加坡居民都住在公共房屋里。

相比新加坡，东京没有在消费端提供更多便利，东京几乎没有公屋或补贴住房，但东京针对供给端，也就是房地产开发商提供了不少便利。

在东京，几乎任何地方都可以建造小型公寓楼，全市大部分土地可以建更大的建筑，即便是在指定修建写字楼的地方也允许建住宅。

在上个世纪90年代日本经济泡沫破灭后，东京写字楼市场崩溃，开发商不得不选择在之前购买的写字楼土地上建造公寓。

而这就是东京的便利之处，把决策权交给全体市民代表，由他们自己决定居民的利益。

例外，东京对房子，尤其是老房子没有特别大的推崇。

东京人对待房子的态度与对待汽车一样，永远想要最新的。

根据东京市政的数据，东京新房销售在2013至2018年间占日本房屋销售的86%。

东京人对“新”的追求，某种意义上还是因为维持“旧”的东西太贵，例如，在东京的墓地有坟墓的家庭每年都必须要缴纳维护费，如果不维护坟地的话，墓碑和遗骸可能会被人移走，坟地也会被作为新下葬地转售给他人。

由于人口密度大，东京的土地资源也很少留给公园和花园。公园和花园只占东京土地总面积的7.5%，远低于纽约的27%和伦敦的33%。

另外，东京的生活成本也是全球大城市中，相对较低的，东京的生活成本比伦敦和香港低不少。但和日本国内比，由于是最大城市，东京依然是日本生活成本最高的城市。

说了这么多，东京的房价有多便宜呢？

根据日本不动产经济研究所公布的数据显示，2022年东京圈新房的均价为6288万日元，相当于300万人民币左右。

300万人民币看起来很高，但这是在寸土寸金的东京，而且考虑到日本的人均GDP是我们的三倍，也就相当于，东京住宅楼套均价大概相当于北上广深的一百万人民币。

另外，如果以家庭年收入为标准的话，那么则是6.83倍，也就是说，一个日本家庭工作差不多7年时间，就可以在东京这样的城市，买一套房。

一座国际化的城市，必然不能是高高在上的，是普通难以触摸的。

作为参考，以我国来看的话，根据《2021上半年百城高房价收入比》来看，全国平均房价收入比为12.9年，这意味着全国平均需要13年不吃不喝才能买得起一套房，考虑到生活成本和教育开支等因素，这意味着普通人至少需要20年的时间，才能够买一套房。

而在深圳这样的大城市，则更夸张，需要41.6年，也就是差不多一代人的时间不吃不喝，才能够在深圳购置一套房产。

不管是东京还是新加坡，人口密度都比较高，但他们解决高房价的办法本质上来看其实都是相似的，即要么在供应端提供便利，要么在销售端提供便利。

言简意赅，要么推出廉价的经济适用房，要么基于房地产开发商更多的权限和土地，把供应做上来。

但从过去十多年来的经验来看，我们在这两方面，其实都没有太大的建树，当然究其原因，可能是和地方收入密切相关。

如今，高房价透支了普通家庭至少二十年的消费潜力，在今天这个消费转型的时代，高房价带给我们的，我们必然也会以某种方式，还回去。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。