重庆这个商圈太尴尬：每日最大客运量1.6万人，但却养不活商业…

疫情几年，重庆的实体商业元气大伤。

走在街上就会发现，不仅很多社区底商关门歇业，就连很多核心商圈内的购物中心都会出现空置的情况。

而消费端的复苏也道阻且长。在工资收入涨幅不如预期的情况下，越来越多消费降级的声音出现在了身边。

网上数据显示，多家百强连锁零售企业销售增幅、利润率下降、用工减少……

业内人士分析，受租金人工成本上涨、网购发展迅猛等因素影响，实体店经营压力不断增大，加之此前盲目扩张带来“泡沫”，且同质化严重，未来零售百货业将面临更加严重的“倒闭潮”。

重庆这个网红城市，流量之王，为何实体商业复苏如此缓慢？

一个地处城市核心长途汽车站旁，被“冷落”的商圈，也许正好能回答这个问题。

01.

现状：人去楼空

水獭云选广场就位于陈家坪地铁站2号口的出口处。

面对人行步道有两个门，但两个大门都已经上锁，目前已经无法从街面正常进入商场内部。

透过大门的玻璃可以看到，整个商场基本处于人去楼空的状态。只有阿迪达斯、乔丹、泰禾影城等一些还没有拆掉的招牌，在暗示着商场曾经的模样。

由于室外电梯已停运，笔者不得不绕到商场后面，通过和公寓楼共用的电梯间进入该商场。

因为，商场里还有唯一一家在营业的店铺——一个舞蹈培训机构。

该机构位于商场内部的3楼，周三的下午，里面还有孩子在练习舞蹈。这也是商场里唯一亮灯的地方，在阴雨天为空荡的环境带来了一点暖意和人气。

而水獭云选广场的外围，面向路边的商铺，也只是零星的开着两三家。烧烤、理发店、包子……别的大部分店铺甚至看上去像是完全没有租出去过一样，大门紧锁，且没有标牌。

笔者在打听时听保安说，商场其实去年就已经是现在这个样子了。没有商家也不会对外开放。

02.

曾经：时运不济

任何人在看到水獭云选广场之后都会感叹，在一个如此黄金的位置，一定要很努力，才能把一个3.1万方的购物中心逼到如今这幅凄惨的处境。

尤其是笔者拿大众点评里曾经商场还在营业的图片和现在对比时，更是无限唏嘘。

据说，水獭云选广场原本是作为一个名叫汇祥荟广场的商住项目里配套的商业体打造的。而汇祥荟广场总体量11万，塔楼部分是3.2万方的LOFT公寓。

配套了公寓意味着稳定的日常化消费。

汇祥荟广场的地段又为商业运营上了一层保险。该项目旁边是陈家坪长途汽车站，项目内建设有陈家坪公交枢纽站，另外门口还有轨道环线陈家坪站加持。

可以说，整个石桥铺片区很难找到能比它更黄金的位置了。

可惜，它的开业挑在了一个最悲剧的时间点——2019年年底。

这是第一个错误。

由于大家都知道的原因，水獭云选广场的开业被迫“静音”。在疫情反复封控、全市商业体都很艰难的情况下，这个新开的购物中心连招商都很艰难。

在网友的回忆里，该购物中心唯一能拿的出手的品牌就是阿迪和冠军，最多加一个电影院，此外基本没有太吸引人的地方。

这个时候，也许砸重金招商吸引知名连锁快消品牌还会有一线升生机，但项目的操盘者并没有选择这么做。

现在看来，这是第二个错误。

其次，也许是招不到星巴克、蜜雪冰城、KFC这类的餐饮品牌，操盘者将正对地铁口和公交照的黄金铺位让给了阿迪等服装品牌。服装品牌很难留住非目的性消费的人群。客观上来说，加剧了商场人气难以聚集的状况。

这是第三个错误。

由于人流量也迟迟没有起色，这又加剧了购物中心招商的难度。

从此，水獭云选广场陷入恶性循环，直到撑了不到两年，最终凉凉收场。

03.

现实：商业过剩？

就像中迪广场一样，水獭云选广场的命运应该引起大家更深刻的思考：重庆商业体是否已经严重过剩？

据赢商大数据显示，重庆商业体量存量超1000万方。其中优质购物中心存量超640万方。

而2021年，重庆开业的商业体量超总体量超522万方，2022年291.2万方，而今年拟开业的数据是115.2万方。

仅从供应端来看就是一整个逐年腰斩的节奏。

而且，这也不是重庆一座城市的问题。事实上整个西南区域三年来都呈现出了这样的趋势。

想要在这样的环境下卷出一条活路，对商业体本身的运营模式，操盘能力都提出了很高的要求。

甚至可以说，商业在这两年经历了一场不亚于地产的大洗牌，首店经济的新模式，更强大的区域整合实力……新的市场在不断淘汰旧的玩法。更何况对于陈家坪这个区域来说，落后一步的问题，其实很早就初露端倪了。

04.

区域：错失良机

九龙坡石桥铺陈家坪一带，地处主城腹心位置，地势平坦，区位条件很好，在90年代，这里也曾风光无限。

当年重庆最初成立的高新区范围这在这里，重庆第一个真正意义的商品房小区也诞生在这里，当年的石桥铺甚至被誉为重庆的中关村。

因此，陈家坪汽车站作为当时城市核心的交通枢纽成了当时西南地区规模最大、功能最多、设施最先进的汽车站。

鼎盛时期，每天发车达800班，最大日客运量1.6万人。

直到重庆的轨道交通网进一步完善，市内交通主流，从汽车变成了轨道交通。2018年，终于官宣了汽车站即将搬走的消息。

而本该先一步主动调整自身定位的石桥铺-陈家坪区域，却在2014年，才开始提出要10倍扩容商圈，要让商业体量相当于1.5个观音桥。

然而，一个夹在万象城和大坪时代天街中间的区域，想要再造一个观音桥已经是难如登天，何况还要超越。

从结果来看，石桥铺的这些年的发展实在难以令人满意。大量人流的离去促成了汇祥荟广场这类一处又一处的败笔，也让石桥铺陈家坪这一带错失了提档升级的良机。当初宣传的1.5个观音桥商圈的商业体量，现在看起来就像笑话。

05.

未来：抓住去库存的机会

好在，故事还没有走到结局。

去年，住建委对在对市政协的一个回函文件中提到，目前已从规划编制、土地供应、建筑规划管理等方面，持续开展商业去库存工作。

一是避免新增商业库存。在规划编制阶段，建立总体规划—分区规划—详细规划相互衔接、层层传导的“穿透式”规划编制体系，持续推进控规优化，科学合理规划与区域人口、社会发展、功能结构相匹配的商业商务设施布局及规模。

严格控制单体规模超过10万平方米的大型商业综合体、商务写字楼供应，对于未超10万平方米的小型商业体、商务写字楼，在供应阶段均设置建设单位自持一定比例的出让条件，避免商业商务建筑新增库存。

二是合理去化商业存量。对符合市政府批准同意的商改住条件的建设工程项目，会同相关区政府按程序组织开展规划修改论证，大力推动存量商业商务去库存。支持存量商业商务用房盘活利用，鼓励通过城市更新的方式，经过论证后，允许存量商业商务用房转为租赁住房，提高房屋资源利用效率。

这意味着，重庆的实体商业即将迎来新的机遇。在大规模的提档升级的情况下，许多分散在不同区域，经营模式雷同又找不到突破口的商业体，会在政府的协调下逐渐往有质量的商业上发展，做出自己的独特性和功能性，让商业与区域内消费更加契合。

去库存，也许就是如同水獭云选广场这样的商业体们，最后的希望。

媒人观察：

有人说，轨道交通旁边的小型商业体运营，看似简单，其实很难做。因为：

一、流量不等于留量。如何让流动人口停下来进行消费才是值得关注的问题。

二、商业定位。基于以上流动人口的特殊性，以及与已成熟的商圈之间距离不远。商业定位很容易陷入两头不讨好的尴尬。

但其实，类似水獭云选广场体量，同样也是人流主要依靠轨道交通的商场里，也有经营得相对有声色的项目，比如狮子坪轻轨站旁的三号线广场。笔者曾经也进去逛过。

该购物中心同样很难吸引到连锁巨头进驻，但依旧摸索出了自己的经营模式——接地气。从商铺来看，基本是外围小餐饮奶茶等快消品、一楼内部主要是理发店、电玩、美妆美甲等体验式店铺，二楼和三楼是中端品牌餐饮、健身房、网吧等长时间消费，四楼则是KTV和电影院。这对于周边大量的青年外来人口来说已经完全能够覆盖基本生活需求，甚至可以说体验感良好。

总的来说，虽然少有知名品牌，但在明显能感觉到三号线广场在招商时对店铺本身的属性有细致的筛选和定位。

也许水獭云选广场不在那个时间节点开业，或者及时调整了商场运营策略，也许依然躲不过目前的结局，但有人曾经告诉过笔者，做商业实体最重要的一点，就是彻头彻尾的实用主义。

也许真正的成功，就是必须不断地试错，才会找到时代发展中属于自己的位置。