2023郑州商业观察

2008年，我乘火车离开家乡一路南下求学，除了第一次独自出远门的兴奋，印象颇深的是火车在郑州站停留的时间特别长。

此后我几乎每年寒暑假都在家乡-学校间往返，郑州是沿途必经城市。也因火车在此停留时间长，我曾多次打量这座城市，但却始终对它印象模糊。

从事商业地产媒体工作后，了解国内主要城市的商业发展情况是我的必修课，但我对郑州的了解大致停留在「人口多、城市基建有待提升、本地商业强势、蜜雪冰城起家地、富士康亚洲最大制造工厂所在地」这些粗线条，并未深究。

2022-2023年，连续几则重磅消息将我的视野拉回郑州：

-2022年3月，Hermès爱马仕河南首店亮相郑州丹尼斯大卫城，门店全部货品当日售罄，部分顾客在店外排队达4小时；

-2022年7月，银泰集团官宣将首进中原，在郑州北龙湖金融岛打造高端商业综合体；

-2023年，CHANEL香奈儿即将在郑州开出华中首个精品店（截至2022年12月CHANEL香奈儿在内地仅有17家精品店）。

向来挑剔的顶奢Hermès爱马仕及CHANEL香奈儿一前一后选中了郑州，银泰商业将郑州作为杭州、北京、成都之后布局高端商业的第四站。

以上几则消息都指向了一个方向：这座低调的城市正在释放出越来越大的商业能量。

2月9-11日，我用三天时间密集走访了郑州的主要项目，期间多次被震撼、冲击。

结合对国内主要城市商业市场的了解，我几乎可以断言：郑州是目前国内难得一见的价值洼地。

01

不在场与在场

单就城市热度和话题度而言，郑州存在感并不强，不仅远低于上海、成都等「顶流」，即使与同在华中的武汉、长沙相比，也要逊色不少，是一座长期「不在场」的城市。

但如果从GDP、人口、新一线城市排名等「硬指标」来评估，就会发现这座城市不仅「在场」，而且位置相当靠前：

2022年郑州GDP达12,934.7亿元、人口为1,274.2万人，继续保持国内15座「双万」（GDP破万亿、人口破千万）城市之一的地位；

在过去10年间，郑州人口增长了397.4万，增长量居全国第5位，对本省高校毕业生的吸附力尤其强大；

在2016-2022年的6年间，郑州在新一线城市的排名从第18位一路升至第7位。

*郑州城市风光｜图据小红书

一定程度上，这种话题度「不在场」与硬实力「在场」的反差，是由厚重的中原文化决定的：

中原文化低调、务实的特点，造就了郑州人不争不抢、踏实不张扬的性格。

比如，郑州为核心的河南，是国内少见的以具有肯定、认可含义的词汇「中」为口头禅的地区。

*2020年6月，郑州城市宣传片《郑州，一个都说「中」的地方》登陆央视｜图据网络

郑州本地朋友曾对我说，郑州人既不计较也不爱出风头，很多事情都是点到为止，不会「过分」要求别人，差不多就「中」，做事风格是典型的「多做少说」。

低调的城市性格造成了郑州的「不在场」，但深厚的积淀又使得它的每次出现都惊艳全场。

郑州三日，我的强烈体会是：无论是要理解郑州的历史文化还是城市商业，必须要亲身走过街道、感受人潮涌动，在现场方能真正认识这座城市。

*2021年河南卫视春晚火出圈的《唐宫夜宴》｜图据网络

02

商圈正在重塑

一般来说，商圈是观察城市商业的重要视角，商圈的形成和发展往往能够反映城市商业的进程。

对于商圈重塑中的郑州来说，这点尤其明显。

目前郑州市场上公认有二七商圈、花园路商圈、CBD商圈三大城市级商圈，前两者均位于老城区，后者位于郑东新区。

*郑州三大城市级商圈示意图｜为方便标注仅列出商圈代表性项目

二七商圈是郑州现代商业的「龙兴之地」，郑州首座百货「郑州百货大楼」（1955年开业、1983年扩建）、名震一时的「郑州亚细亚」（1989年开业）、丹尼斯集团郑州首个项目「丹尼斯百货（人民路店）」（1997年开业）等项目均位于此。

虽然在21世纪初期经历了一段低迷期，但进入2010年后，随着郑州万象城、丹尼斯大卫城为代表的重点项目先后入市，二七商圈基本稳坐郑州商业头把交椅。

值得关注的是，近两年华润万象生活与丹尼斯集团继续加码二七商圈，前者的二期项目已进入建设阶段，将通过连廊与一期连通，弥补一期的体量欠缺；

*郑州万象城 |图据网络

后者于2020年接手距离丹尼斯大卫城不足500米的北京华联商厦二七店（以下简称华联商厦），被广泛认为将被打造丹尼斯大卫城二期。

*丹尼斯大卫城登上美国纽约时代广场广告屏｜图据网络

届时，两大项目共四期将形成「彼此相邻」之势：华联商厦位于郑州万象城正对面，直线距离不足300米；郑州万象城二期与丹尼斯大卫城隔街对望，直线距离不足200米。

可以预见的是，在未来相当长一段时间，二七商圈都将是郑州商业的制高点，商圈内郑州百货大楼、大上海城等项目的存量更新也将成为重要看点。

相比二七商圈，花园路商圈可谓是「后起之秀」：

它并非长期以来的商业中心，而是伴随着周边高端住宅及写字楼的成熟而形成，城市主干道花园路以及2016年开通的地铁2号线更是为其提供了辐射全城的便利交通条件。

2008年，丹尼斯百货（花园店）与大商新玛特先后开业，为花园路商圈首开先河；而后2010年新田360广场郑州国贸店的开业、引入了UNIQLO优衣库、星巴克郑州首店等，为花园路商圈注入了时尚活力。

2018年，地铁2号线上盖、体量17万方的正弘城开业，引入了20大主力品牌、3大零售主题馆、2大餐饮主题街区，以及郑州首个屋顶露天花园，且开业首年便实现35亿+销售额，成为河南商业市场的现象级项目，提升了花园路商圈的能级。

*图据网络

虽然近年来花园路商圈并无显著增量，但得益于正弘城、新田360广场郑州国贸店等项目的持续调改升级，花园路商圈始终保持着较高热度。

目前看来，位于郑东新区的CBD商圈是当下郑州商业市场增长潜力较大的区域，CBD商圈的主要项目有：

本地开发商主导的三大商业龙湖里、永威木色、丹尼斯天地系列（七个定位不同的项目），郑州为数不多的中外合资项目「熙地港」（塔博曼与王府井百货共同打造），以及最近热度、话题度颇高的郑州银泰。

*自左至右分别为龙湖里、永威木色、熙地港｜图据网络

作为「产城人」融合典范，郑东新区可容纳30万高端居住人口，同时北龙湖金融岛及中原科技城的企业引入情况已相当可观——

截至目前，北龙湖金融岛20栋写字楼已全部完成入驻，涵盖了光大银行、浙商银行、东龙集团、河南资产、方金大厦、平安银行、河南豫资、东方大厦、中原信托等领军金融企业。

*郑州银泰所在的北龙湖金融岛写字楼分布图｜图据项目官方

无论从需求-供给角度考量，还是从郑东新区的区位、建筑空间以及自然条件来看，CBD商圈都有望吸纳更多高质量商业项目。

三大城市级商圈外，郑东高铁商圈以及高新区商圈同样值得关注。

2021年6月3日，华润置地以超出起始价50%的总价67.8亿元摘下郑东新区金水东路与东风南路交叉口的综合用地3（临近郑州东站），将在此打造包含重奢购物中心的城市综合体。

此外，有消息称华润万象生活还在郑东高铁商圈建造一座万象汇，届时有望在郑州形成「二城一汇」的布局。

*华润郑东城市综合体示意图｜图据河南商报

另一端的高新区商圈，则将随着正弘集团的加码而迎来发展。

2022年12月底，正弘汇亮相高新区商圈，成为郑州2022年全年为数不多的增量之一。

据有关消息，正弘集团有望接手一街之隔的太古可口可乐工厂，与正弘汇以及对面的正弘生活广场一道，打造串联三大项目的商业综合体。

总结来说，郑州商业市场现有的三大商圈中，二七商圈和CBD商圈都将迎来重要增量，花园路商圈则以现有项目自身的品牌调改焕新为主；

未来几年，郑东高铁商圈以及高新区商圈将在强势开发商的推动下，实现商圈项目数量和能级的提升。

而值得注意的是，虽然郑州的商圈正在重塑，但是主要推动力依然是已深耕本地市场多年的丹尼斯集团、华润万象生活、正弘集团，而银泰商业则是为数不多的新面孔之一。

*郑州银泰实拍图

03

「2+1+N」商业格局呼之欲出

郑州商业最显著的特征是以丹尼斯大卫城和正弘城为代表的本地商业极为强势，且在未来几年中，双强还将通过一系列调整动作，力图扩大优势。

但随着华润万象生活持续加码郑州、银泰商业入局，原有双强格局极有可能升级为「2（丹尼斯大卫城、正弘城）+1（华润万象生活）+N（银泰商业等新势力）」格局。

其中，丹尼斯大卫城是目前河南省唯一的重奢购物中心，几乎囊括了主要的奢侈品牌，对全省高端客群的辐射力可与青岛海信广场之于山东、南京德基广场之于江苏媲美。

据有关报道，2021年丹尼斯大卫城录得超80亿销售额。

*丹尼斯大卫城实拍图｜图据网络

2022年虽然受疫情影响，但丹尼斯大卫城依然逆势调整，引入了18个国际精品品牌，其中包括8家河南首店，彰显了项目超高的品牌号召力——

Hermès爱马仕、DIOR迪奥、Van Cleef & Arpels梵克雅宝、CELINE思琳、Loro Piana诺悠翩雅、Thom Browne汤姆·布朗、Maison Margiela马丁·马吉拉、Chloé蔻依。

有消息称，2023年丹尼斯大卫城还将引入CHANEL华中首个精品店，同时场内LOUIS VUITTON路易威登也将升级为双层门店，届时将有望进一步强化其河南重奢首席地位。

丹尼斯大卫城的强势表现，得益于丹尼斯集团在郑州近30年的深耕，尤其是依托丹尼斯百货和丹尼斯超市所构建的强大会员体系，甚至丹尼斯大卫城至今依然保持着百货+购物中心融合的结构。

本地商业双强的另一位正弘城是目前郑州商业市场上为数不多的TOD项目，B1层与地铁接通，周边3公里覆盖多个成熟高端住宅区、写字楼及高校。

据了解，正弘城的年累计客流稳定在2,000万+，已连续三年蝉联河南零售市场客流量第一，是市场公认的「客流之王」；年销售额40亿+，仅次于丹尼斯大卫城。

从品牌组合来看，正弘城已拥有GUCCI古驰腕表饰品店、Cartier卡地亚腕表专门店、COACH蔻驰精品店、SANDRO桑德罗女装、MAJE女装等多个奢侈品牌，且业绩表现突出。

正弘城2023年的一大运营重点将是通过继续引入奢侈品牌，实现提档升级。

奢侈品牌表现不俗外，正弘城还拥有郑州市场最强的高化品牌矩阵：36+支高化品牌年销售额约为5亿。

正弘城在高化板块的强势表现，也延续到对新开项目正弘汇的赋能上：

定位「青年欢聚场、世界奇遇地」的正弘汇在开业之初已引入了CHANEL香奈儿、LAMER海蓝之谜、LANCOME兰蔻等多个高化品牌，在同级别的区域级购物中心中优势显著。

相比正弘城，正弘汇的客群更加年轻、富有朝气，在空间设计层面也充分考量了年轻人及年轻家庭的需求，在项目外广场设置了滑板公园，在屋顶打造了配有健身游乐设施的2,000方的屋顶花园，活动推广层面也更加年轻化。

郑州万象城虽然是「外地」开发商操盘项目，但其开业时间为2014年，早于郑州本地双强。

作为国内第六家、华中首家万象城，郑州万象城引入了APPLE直营旗舰店中原地区首店、Ole'精品超市华中首店等高能级门店，成为郑州二七商圈复兴的关键一步。

虽然受限于项目体量、周边交通条件缺陷等种种因素，郑州万象城在运营过程中遇到了一定阻力，但项目依然为郑州市场带来了诸如PETS CARE（宠物友好）、以甲骨文为主题的「字里乾坤·千年文化展」等高水准的服务、活动。

2020年前后，郑州万象城开始着手调整定位和招商策略，而后相继引入了喜茶、泡泡玛特等多个兼具话题度和热度的品牌，并在2022年引入了HARMAY話梅郑州首家快闪店，业绩表现极其出色。

目前，华润万象生活已着手郑州万象城二期的建设，同时有序推进定位重奢的郑东万象城以及定位区域级购物中心的万象汇，未来将在郑州市场形成「二城一汇」的布局，预计将成为郑州商业市场的重要力量。

*位于郑州万象城负一楼的「慢潮玩街区」

2023年底，郑州银泰将作为郑州商业市场久违的高能级增量亮相，项目环湖而建的四大区域，以及与湖面融合的层层退台设计，很容易让人联想到杭州湖滨银泰in77。

*相关阅读：《之后提到「湖滨银泰」，我可能说的是郑州》。

郑州银泰不仅是银泰商业首进中原之作，也是银泰商业首个非标项目，为北龙湖金融岛而量身定制的项目定位、品牌组合以及推广方式，预计将为郑州市场带来媲美热门商业城市的新鲜感。

值得一提的是，项目所在的北龙湖金融岛在建筑设计、产业结构和交通规划方面等方面均与国际接轨，远高郑州现有的规划水准，可以说是代表了郑州乃至河南的未来发展方向。

有消息称，除了位于北龙湖的非标项目郑州银泰，银泰商业还将在郑东高铁商圈打造一座银泰城，届时也将实现两大项目联动。

*郑州银泰效果图

在郑州商业即将形成的「2+1+N」格局中，各大开发商之间的竞争不仅是项目质量的比拼，还有项目数量的对决。

我甚至认为，在郑州商业市场，招商中台和网格化布局都是必选项。

回到文章开头的断言「郑州是目前国内难得一见的价值洼地」，我想本文至少从以下四个维度做了回应：

首先，郑州是一座低调、不擅长自我宣传的城市，因而它并不在公众视野范围内，行业、品牌方以及公众都难免对这座城市印象模糊；

其次，无论从硬指标数据、银泰商业的青睐，还是挑剔的顶奢Hermès爱马仕、CHANEL香奈儿的选择来看，郑州都是一座正在商业板块爆发式增长的城市；

再次，从目前的城市商业格局来看，郑州商业市场有明显的断档情况，80亿级的丹尼斯大卫城、40亿级的正弘城之外，其他项目基本在10亿上下，意味着大量差异化定位项目的空白；

最后，深耕郑州市场的丹尼斯集团、正弘集团以及华润万象生活一致选择加码郑州，足以说明郑州市场的向上发展潜力。

*图据小红书

此次郑州之行，除了重新认识郑州商业，理解「在现场」重要性也是我的重要收获。

无论是要理解一座城市的历史文化还是商业，必须要亲身走过街道、感受人潮涌动，在现场方能真正认识这座城市。

-THE END -