中国顶级CBD——中国国贸

本文是《极简投研》的第715篇文章。文章仅记录个人思考，不构成投资建议，作者没有群、不收费荐股、不代客理财。

一、中国国贸概述

北京市中国国贸97年成立，99年上市，主营写字楼（39%）、商城（33%）、酒店（13%）、公寓（5%）。

公司主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店、公寓四大业态组成，核心资产包括国贸大厦、国贸公寓、国贸商城，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。

经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑面积超过110万平方米的具有国际一流水准的现代化商务中心，俨然是北京CBD核心区的商业地产龙头。

在2025年福布斯中国中央商务区竞争力评选中，中国国贸CBD（北京中央商务区），在全球排名中位列第六，亚洲第二，中国第一。

值得一提的是，公司的控股股东是中国国际贸易中心有限公司（持股80.65%），这是一家中外合资公司，中方为中国世贸投资有限公司（国有企业），外方为嘉里兴业有限公司（外资企业），双方各持50%股份。

其中，嘉里兴业背后是总部位于中国香港的马来西亚郭氏集团，由著名华商郭鹤年家族控股。

二、拆解公司主营

中国国贸的营收构成有如下四大业态：写字楼、商城、酒店、公寓。

旗下写字楼、商城、公寓由公司自行管理和经营，收取租赁费和管理费，这块业务的营收占比是87%，综合毛利率66%；旗下酒店则委托香格里拉国际饭店进行管理和经营，营收占比是13%，毛利率只有7%。

具体来说：

1、写字楼（39%）

目前，公司运营着国贸大厦一期、二期、三期A、三期B等顶级写字楼，吸引了大量世界500强、金融机构、跨国公司等高端客户。

随着2018年国贸三期B楼完全投入使用，此后，国贸写字楼的出租面积基本上没有变化，国贸写字楼收入就取决于出租率和租金。

通过统计，国贸写字楼18-24年的租金基本上纹丝不动，从2018年的621元/平方米/月，上涨到2024年的639元/平方米/月，6年时间仅仅上涨了2.9%，年化增长率仅仅为0.48%！

与此同时，国贸写字楼的出租率从2018年的97%下降到2024年的93.1%，仅仅比2020年疫情时好一些。

由此可见，国贸写字楼经营很艰难，已经没有了成长性，甚至还有些许下滑。

其实，公司的空置率（7%），并不高，在北京（17%）算低的，在全国范围（25%）内，也算低的，从这个角度来看，公司的出租率还不错。因而，公司和自己过去比，有所下降，但和其他公司相比，还是不错的。

2、商城（33%）

公司运营的国贸商城是北京乃至全国的高端购物中心标杆，汇聚了大量国际一线奢侈品牌、高端餐饮和生活体验店，租金收入和坪效极高。

随着2018年国贸三期B楼完全投入使用，此后，国贸商城的出租面积基本上没有变化，国贸商城收入增长就靠着提高租金了。

通过统计，国贸商城18-24年的租金几乎年年上涨，从2018年的818元/平方米/月，上涨到2024年的1309元/平方米/月，6年时间上涨了60%，年化增长率为8.2%！与此同时，公司出租率常年维持在96%以上，由此可见，公司的商城生意太火爆了。

由此可见，商城业务才是公司业绩的增长引擎，只是不知道何时也会戛然而止。

3、酒店（13%）

运营中国大饭店、国贸大酒店、新国贸饭店等多家高端酒店，然而，毛利率只有7%。

三、中国国贸的投资逻辑

作为国内顶级CBD，中国国贸拥有诸多竞争优势，包括：

拥有极致的区位稀缺性与不可复制性，坐落于北京长安街沿线、CBD核心区，是北京经济最活跃、商业氛围最浓厚的区域。

拥有卓越的品牌影响力与客户粘性，对高端租客和消费者有强大的吸引力，其写字楼和商城的租户质量极高，租约稳定，续租率高，形成了良性的商业生态。

拥有全链条的高端商业生态，写字楼、商城、酒店、公寓的协同效应显著。

拥有出色的运营管理能力，公司拥有数十年高端商业地产的运营经验，在物业服务、品牌招商、客户关系维护等方面具备国际一流水平，能够持续提升物业价值和租金水平。

无愧于中国最顶级的CBD。

众所周知，金融业是周期性行业，因而，商业地产也呈现出周期性，然而，同样作为商业地产的中国国贸，其周期性就弱了很多，原因就是如上核心竞争力，尤其是区位稀缺性和品牌影响力。

同时，18年后，公司几乎不再有大的项目落地，这意味着公司从此失去了成长性。

另外，公司的财务状况良好，资产负债结构、现金流存量、现金流流量、分红都很好，因而，存在一个价值底部。

根据如上分析，中国国贸属于下有底部、但没有成长性的弱周期性股票。

对于这类股票，投资思路是低买高卖。

四、中国国贸的估值

根据历年K线，建仓价是8元，平仓价是10元以上，目前来看，应该是十分安全的投资策略。

截至25年12月27日，公司股价19.53元，价格有些贵，需要耐心等待。

赞赏，是最真诚的认可！