零售额、客流同比增长超30%，在上海“最卷”商圈，这家商业体凭啥脱颖而出

工作日的中午，在“CP静安”，正是就餐高峰时，不少餐饮店铺的门口坐了等位的消费者；在一些人气当红品牌店铺，也时常可见三三两两的消费者穿梭于货架间。

位于南京西路商圈的“CP静安”，前身为“晶品购物中心”，在不闭店的情况下，前后历时一年多更新，2024年年底全新呈现。更新后，客流、销售额提升效果惊人：2025年全年零售额同比增长37%，客流同比增长33%。

南京西路商圈商业体扎堆，购物氛围浓厚，商业项目丰富，商业建筑面积仅10万平方米的“CP静安”是如何在众多强手中脱颖而出？

精耕业态，最懂白领的心

南京西路商圈成功的经验之一，就是商业与商务繁荣共生。因此，楼宇白领是南京西路商圈最大的客流，也是最优质的客流。“CP静安”最多的消费者自然也是白领。但南京西路可不缺商业体，1.5公里商街集聚了14个商业体，每家都是以白领为主要客群，“CP静安”凭什么再分一杯羹？

要回答这个问题，可以先“研究”一下“CP静安”中“活”得最滋润的业态。

餐饮业态是“CP静安”项目的核心业态，以“寻味中国”为主题，“CP静安”引入了多元地方特色菜，如温州菜瓯越尊鲜全国首店、创意西餐豆库上海首店、厦门菜黑明华东首店等。

让人意想不到的是，除了餐饮业态，运动健身、美发护理、宠物等体验式业态也是“CP静安”中“活”得很滋润的业态。

这些业态“活”得滋润，并不是因为在“CP静安”开店少，消费者来了，没得选，只能选择这家店。相反，这几类业态在“CP静安”可谓扎堆。如，运动健身类店铺在“CP静安”集中了9家，个人护理类店铺达到了惊人17家，同类店铺的数量比“CP静安”体量大两倍的南京西路某商业体还多。

同类业态集聚却不内卷，原因在于大家各自专于一个“赛道”做深、做精。

如，美发护理类，有的店铺就做头皮护理，有的店铺就聚焦洗发，主打男士理发的店铺绝对不会接待女士。运动健身店铺也是这样，有的店铺聚焦室内蹦极，有的店铺聚焦动感单车，有的店铺特色是私教训练。

“不但没有内卷，因为各具特色、相互补充，这些店铺反而形成了‘生态’和影响力，增加了购物中心对消费者的黏性。有的顾客天天来，今天可以玩蹦极、明天骑动感单车，后面找私教锻炼器械，每天不重样。““CP静安”商业门店总经理居珂说。

敢于这样引入业态，全因为“CP静安”的招商与运营团队研究透了南京西路白领的消费特点。

“南京西路是上海顶级商圈之一，这里的楼宇白领见过‘大场面’，他们的消费特点之一就是‘专业’。他们不仅知道某个品牌第一时间上线的新品，也熟悉很多细分领域的品牌。他们是最愿意为专业的品牌、专业的服务‘埋单’的一群人。”居珂说。

另一个在这里活得风生水起的业态——宠物业态，则弥补了南京西路商圈缺失的业态。

可能你想象不到，在宠物经济如此红火的当下，南京西路商圈的宠物业态却极其缺乏。“开在商业体中的宠物店几乎没有，而开在周边社区的宠物店，对白领来说又不方便。”居珂说。

“CP静安”拿出整个屋顶露台，打造了在南京西路商圈几乎没有竞品的宠物业态。很多白领愿意为宠物经济“埋单”，其中不乏企业高管。宠物们在这里享受高品质的服务，夏天可以在游泳池游泳，冬天可以在露台赛道上跑步。这里还提供狗狗的短托和日托服务，一个小时29.9元、一天158元。名额非常抢手，很多周边楼宇办公的企业高管每天上班前先把狗狗送到店里日托，晚上下班再接回去。

首店占比超高，且自带流量

在“CP静安”逛一圈会发现：这里完全没有奢侈品大牌，也没有很多商场经常看到的一些零售大品牌。

不做奢侈品是可以理解的，南京西路上14个商业体中有9家都在卖奢侈品，新开商场很难在这方面匹敌；但为何没有常见的零售大品牌？“一家新开商场引入常见的零售大品牌，是最保险的做法；但保险也意味着保守。在竞争激烈的南京西路商圈，创新才能脱颖而出。”

开业以来，“CP静安”引入首店品牌106家，首店占比76%，是其他新开商场引入首店数量的两倍以上。“CP静安”也一举成了上海2024年新开首店最多的项目。

首店能给消费者带来新鲜感，但首店不是“万能”的，要能击中消费者的“心趴”。而且因为是首店，消费者接受度如何还要经历市场考验。这些都考验着“CP静安”的招商与运营能力。

“CP静安”挖掘了一批自带流量的首店。

如，被网友誉为“奶钱风”女装品牌TWOI Design Lab。TWOI Design Lab是一家在互联网平台上经营得风生水起的女装全品类品牌，服饰设计主打“奶油风”，深受白领消费者喜欢。主理人也是设计师，在线上有很多消费者粉丝。今年8月，TWOI 奶油百货华东首店在“CP静安”开业，当日客流突破9万人次，首月销售额突破800万元。

这种本身就具有独特流量的首店落地“CP静安”都很火爆。如，MINISO LAND全球002号店月均销售额350万元，McHugs线下全国首店首月销售额近80万元，COCA-COLA上海首店等高流量、高曝光度品牌引领了消费热点。

“这些首店品牌本身具有极强的粉丝黏性，与‘CP静安’的白领客流叠加，更易实现业绩与影响力的同步进阶。”居珂说。

“其实，当下，很多有创意的新兴品牌很难进入大城市的核心商圈，因为开店成本太高；很多核心商圈的大商场也‘看不上’它们。这就造成了在很多商场内的品牌都差不多，给人‘千人一面’的感觉。”一位业内人士说。

“CP静安”牺牲了暂时的收益，向那些有潜力的品牌敞开环抱，在租金、流量上扶持，让它们有机会进入核心商圈。这也成就了消费者走进“CP静安”感受的与众不同。

“我们对‘CP静安’的定位是：零压力，流量场，希望消费者在‘CP静安’感受到放松、有趣、有温度。”居珂说。

有人将“CP静安”项目称为“坐着火箭飞天”，因为目前的客流和销售额均超过了市场对它的预期。“CP静安”的调改还在继续，从空间的进阶到品牌的提升。作为存量商业，“CP静安”的经验是：回归商业的本质。“不沉迷于流量泡沫，而是深耕价值锚点；不止关注短期爆发，更坚持长期主义；不局限于商业本身，而是融入城市生活。”居珂说。

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