招商、华润、龙湖加速入局合肥商业市场。

当北京和上海人口开始流失，从沿海向内陆、一线向新一线的“人口迁徙”正在悄然上演。越来越多的年轻家庭、创业者和新中产将目光投向那些既有发展潜力又生活宜居的城市。合肥，正是在这一趋势中脱颖而出的新兴核心城市之一。

相关数据显示，2024年末，合肥常住人口达到1000.2万，全年新增14.9万人，增量位居全国第三，增速则高居第一。其中，外地迁入人口达到13.1万，占比近九成。这一增长不仅令合肥成为全国第18个“千万人口城市”，也反映出其强劲的人口吸引力。

人口的持续流入，推动了经济的快速增长。2024年，合肥GDP为13507.7亿元，同比增长6.1%，增幅位居万亿GDP城市之首。合肥的社会消费品零售增长率达4.2%，远超上海(-3.1%)和北京(-2.7%)的负增长以及深圳、广州的1.08%和0.03%增长率。

合肥的人口持续增长和经济快速发展，离不开长三角省会城市的区位优势和产业转型升级带来的经济活力。这股发展势能也直接带动了商业地产与零售行业的兴起，促使合肥正逐步成长为华东地区的重要商业市场。

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合肥商业发展历程

谈及合肥商业的发展，四牌楼是绕不开的起点。1959年，位于市中心四牌楼东北角的合肥百货大楼正式开业，标志着合肥迈入现代商业发展时代。它不仅成为当时市民购物、休闲的重要场所，也奠定了四牌楼作为城市核心商圈的地位。

进入20世纪90年代，商之都、乐普生商厦等百货商场相继进驻，进一步强化了四牌楼商圈的主导地位。彼时，合肥商业仍以传统市场和百货为主，主要满足居民从物质到精神的基本消费需求。

2000年之后，随着百货业态逐渐饱和，消费习惯不断演变，合肥商业形态和商圈格局开始发生深刻变化。2005年，元一时代购物广场的开业，标志着合肥正式进入“MALL时代”，购物体验从单一购物转向休闲、娱乐、餐饮的复合式场景。

尤其是自2010年以来，合肥商业进入了加速发展时代，滨湖世纪金源购物中心、包河万达广场、天鹅湖万达广场、中环购物中心、合肥之心城、合肥银泰中心、合肥万象城等一批商业综合体陆续登场，让合肥的整体消费层级与商业格局实现了持续升级。

（合肥银泰中心）

相关数据显示，截至2024年，合肥市存量大型商业综合体共有72个，总营业面积约为449.66万㎡。仅去年一年，便有包河万象汇、银泰in77、高新龙湖天街等8个大型购物中心开业，为各大商圈的崛起与演进注入新动能。

作为安徽的省会城市，合肥在行政区划方面具有一定的特殊性。目前全市下辖4个市辖区（瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区）和4个县（长丰县、肥东县、肥西县、庐江县），代管1个县级市（巢湖市）。从数量上看，市辖区数量在省会城市中相对偏少。

但与此同时，合肥还设有高新区、经开区、滨湖区、政务区、新站区等多个具有独立行政管理权限的非正式区，它们在产业发展、新区开发等方面扮演着重要角色，极大丰富了城市发展的空间维度。

在此背景下，伴随着城市建设重心持续向外拓展，合肥的商业空间格局也在不断演化。随着城市不断向西和向南发展，合肥形成了四牌楼、三孝口、黄潜望、马鞍山路等4大传统商圈。其中，四牌楼商圈拥有淮河路、长江路两条合肥最有文化和历史的两条重要道路，以及合肥唯一的重奢商场“合肥银泰中心”，构建起涵盖商业、文化、旅游的百亿级商圈。

（淮河路步行街）

与此同时，三里庵、政务区、滨湖、高新区、环天鹅湖等新兴商圈也在快速崛起，成为合肥商业新版图中的重要力量。以三里庵商圈为例，其定位为“城市生活休闲中心”，商圈内汇聚“国购广场”和“合肥之心城”两大核心商场，围绕“年轻、活力、潮流”精准发力，持续吸引着新一代消费群体的关注与青睐。

而作为合肥新的政治、文化及商业中心，环天鹅湖商圈地处合肥高端写字楼最密集、高端酒店最多、高端住宅密度最大的区域。商圈内的天鹅湖万达广场、合肥万象城、政务银泰城、天鹅湖保利MALL、天珑广场等近十个城市商业综合体云集于此，补齐了合肥在国际化、时尚化、高品质商业方面的短板，推动城市商业升级。

（合肥万象城）

另一新兴商圈“滨湖商圈”，因滨湖新区的逐渐成熟而最新发展出来，密集分布着合肥方圆荟滨湖店、融创茂、首创奥特莱斯、银泰百货滨湖店、悦方ID Mall等多家已开商业项目，成为当下合肥商业最为集中、关注度最高的区域之一。

除各大商圈中的标准盒子型商业外，合肥还涌现出一批兼具文化特色与消费活力的非标商业项目，尤以特色商业街区最具代表性。目前，合肥市共有市级及以上特色商业街区46条，其中省级及以上19条、国家级3条，成为推动消费升级、丰富城市风貌的重要载体。

例如，淮河路步行街获评商务部“全国示范步行街”“全国示范智慧商圈”，是安徽省首条百亿街区；罍街、金大地东西街、贡街相继被评为“全国夜间经济示范街”；欧风街、长江180艺术街区、撮街、水西门、海卉花市、邻里坊等6条街区获评为第四批“安徽特色商业街”。这些特色街区商业不仅丰富了城市的商业形态，在展示城市形象、提升城市品位、创新消费模式、促进经济增长等方面持续释放能量。

（罍街）

不难看出，从街铺林立的萌芽期到百货商场的发展期；从首座购物中心的亮相到商业体的遍地开花；从单核城市格局迈向多中心协同发展；从同质化竞争走向非标商业的个性运营……合肥商业正以加速度完成一轮又一轮的蝶变升级。

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2025重点商业全景扫描

进入2025年，合肥商业市场持续火热，多个重磅项目陆续亮相。3月7日，一站式微度假体验式购物中心建中·東兴城暨东七里苏宁易购Pro店开业。该项目由博澳名苑Tesco大卖场改造焕新而来，总建筑面积超5万平方米，引入苏宁易购Pro旗舰店、禧棠捌号宴会酒店、乐亿万千超市、贝波桌球、秀呔KTV、女装定制品牌服饰店等多元品牌，迅速成为合肥东部商业新地标。

紧接着在3月20日，安徽首座新能源汽车主题商业综合体“宜车城”正式开放。项目集新能源汽车展销售后、新车发布、露营骑行、科技体验、汽车文化等功能于一体，汇聚特斯拉、蔚来、小鹏、宝马MINl、smart等40多个知名品牌，形成新能源汽车品牌矩阵。宜车城的开业，不仅吸引了大量汽车爱好者与家庭型消费者前来打卡，也强化了合肥作为新能源汽车产业重镇的生态链布局。

3月28日，全国首座欢肆——龙湖合肥欢肆迎来开业。作为龙湖集团继“天街”、“星悦荟”后全新探索的第三代商业新模式，“欢肆”由公寓+1-3万m的街区式商业混合而成，打造一个“Hybrid创新概念综合体”。项目建筑面积约3.78万㎡，其中商业部分约1.6万㎡，围绕中央绿岛、城市露台、城市橱窗、HS-Market欢肆市集四大场景，引入未来电竞网咖、康和宠物医院、全生居、沃耀健身等品牌。伴随着欢肆项目的落地，高新区在商业形态上实现年轻化、国际化升级，消费潜力随之持续释放。

4月15日，安徽首家山姆超市在合肥经开区开业。作为沃尔玛旗下高端仓储会员制超市，山姆依托Member's Mark自有品牌与全球精选供应链，精准触达高净值人群。据了解，开业当天，门店外排起长队，消费热情空前，彰显出市场对差异化、高品质零售的强烈需求。更重要的是，山姆的进驻与周边正大广场、欧风街、万象城等商业体形成联动，构建起区域“高端消费生态圈”，进一步强化合肥新兴商圈的聚合效应。

据铱星云商不完全统计，接下来，合肥商业市场仍将迎来新一轮集中开业潮，包括少荃体育中心花园里、新站龙湖天街、合肥东七里天地、合肥银泰in PARK、中骏世界城商业MALL等多个重点项目，新增商业建筑面积99.5万㎡，平均单体建筑面积约11万㎡。

从商业体量上看，合肥银泰in PARK与新华IST艾尚荟购物中心为本轮中最大的两个商业项目，建筑面积均超过20万平方米，属于典型的大体量城市级商业综合体，其余则为中小型区域级项目。

其中，合肥银泰in PARK是银泰商业管理集团是首次将“in PARK”商业品牌引入安徽合肥。项目总占地面积64.5亩，规划总建筑面积23.3万方，致力于打造“街区+shopping mall+微景观”的公园商业新形态，未来这里将打造为一座集“共享、互动、生态、智慧”为一体的复合多元商业空间，助推区域消费能级提升。

新华IST艾尚荟购物中心是合肥新华城城市综合体的商业部分。公开资料显示，合肥新华城城市综合体涵盖了购物中心、精品酒店、商业街区、小户型住宅公寓等多元业态。其中，新华城锦鲤坊街区已于去年开业，新华IST艾尚荟购物中心将由纬世商业集团运营，将打造商业功能以外的潮流、文化、艺术、社交于一体的商业空间。

社区商业代表有少荃体育中心花园里，该项目是招商商管在合肥打造的首个花园系商业综合体，致力于成为安徽首家体育主题标杆商业综合体。项目总体量约4.8万方，依托“体育+商业”新模式，A区定位全时生活引力场、B区定位体育运动活力场，将打造集体育健身、教育培训、休闲娱乐、餐饮零售于一体的高粘性邻里商业空间。

中骏世界城商业MALL则属于TOD型商业综合体。项目位于省府北板块，地铁5号线花园大道旁，总体量约9万方，是一个地铁TOD商业综合体项目。据了解，项目建成运营后将填补包河工业区板块大型商业空白，目前商业已封顶，外立面开始施工，计划2025年年底开业。未来，该项目不仅将承接庞大的地铁客流，还将推动周边区域从“工业地带”向“消费生活区”转型升级。

在“产商融合”加速推进的大背景下，明悦中心以“全球优品工厂联盟体验中心”为定位，依托产业集群，构建“直通厂家”渠道，去除传统中间环节，实现产品从工厂直达终端。项目可提供广泛的商品种类供消费者选择，涵盖家居建材、家电3C、鞋帽服饰、生活百货、户外用品、五金用品、宠物用品、汽车用品、母婴用品、儿童玩具等多元业态消费。

“融创秀场”由原合肥恺畅中心焕新升级而来，总用地面积约75029.36 ㎡，包含A、B 两个地块。项目旨在打造一个集竞技秀场、多功能综合体、高端酒店及会议中心于一体的立体城市活力枢纽。目前，著名搏击赛事品牌《振华英雄》正式签约，将规划打造国内首屈一指的国际搏击秀场，运营顶尖的国际搏击赛事。

值得一提的是，原址为合肥电机厂的“合肥东七里天地”，引入华润非标天地系商业。项目将保留部分工业遗存厂房，结合新建街区商业，形成“街区+MALL”的复合商业新模式。在空间设计上，通过地面铺装、灯光氛围、绿植景观、棚顶构造与建筑尺度等方面的巧妙布局，突出现代都市感与潮流气质。

从这一系列新项目来看，合肥商业市场正吸引多家实力企业加速布局，包括招商商管、龙湖商业、华润万象生活、融创商业、银泰商业管理集团等全国头部商业地产企业，以及南京纬世商业集团、明悦控股等地方企业的积极布局，共同推动合肥商业生态向品牌化、多元化、区域联动化方向演进。

继龙湖合肥欢肆之后，新站区天水路以北首个大型商业综合体“新站龙湖天街”也将于今年亮相。有消息称，这是合肥东北片区最大的一座天街，将建设大型商业综合体、地标性写字楼、住宅等。其中，大型商业体规模体量+商业街区体量达13.3万方，商业体量与瑶海天街、高新龙湖天街相当。

在主城区之外，位于肥东县的华盛BBB商业广场C区也值得期待。作为区域内首个集商业、餐饮、娱乐、办公于一体的复合商务综合体，在一期、二期（AB区）已投入运营的基础上，项目C区规划包含4层购物中心和1栋20层高标准写字楼，将进一步完善项目功能，既满足企业多元办公与社交需求，也助推区域商业向更高能级提升。

商业观察

自2025年以来，合肥商业市场持续活跃，新项目集中入市，商业模式不断迭代，城市消费能级稳步提升。从政务等成熟板块到新站、滨湖等潜力区域，各类商业项目多点开花，整体呈现“大项目引领、小项目落地”的发展格局，也为合肥商业注入更多内容创新与消费粘性。

然而，在“量”的扩张背后，市场也面临“增量易、提质难”的现实考验。尽管新项目频频落地，但业态仍以餐饮、零售、亲子等传统模式为主，体验型、文化型等高粘性业态的支撑力仍显不足，整体内容供给有待丰富与优化。

从供应端看，合肥商业新增体量集中释放，局部区域甚至出现阶段性“过饱和”。2025年计划新开项目建筑体量近百万方，主要集中于瑶海、新站等新兴板块。这些区域虽在建设上“突飞猛进”，但面临供给集中、消费力尚未完全释放的问题，人流导入、消费习惯培养仍需时间周期。在缺乏精准客群培育和长期运营计划的情况下，大体量商业项目也容易出现“开业热、后劲乏”的问题。

尤其在高端商业领域，当前市场存在明显短板，不仅优质项目稀缺，在营的高端商业在业态创新和消费升级方面表现乏力，整体运营水平难以匹配合肥商业发展的加速度与城市对高品质消费的期待。

值得关注的是，合肥市的城市规划目标是构建“一核四心九副十八片区”的城镇发展体系，重点向南发展滨湖新区，打造全球科创新枢纽和国家中心城市。到2035年，总人口将达到1300万，形成绿色循环低础的基础设施建设模式，完善公路、铁路、机场等交通设施，提升轨道交通覆盖率。

可以预见，在政策引导、人口增长和产业升级的多重驱动下，合肥商业仍将处于“增量发展”的关键窗口期。但与此同时，也需警惕“盲目扩张”与“过度集中”所带来的潜在风险。

未来的合肥商业市场，需要的不只是项目规模，更要注重商业运营精细度、品牌创新力与场景粘性。作为一座不断进化的城市，合肥的商业图景仍在铺陈之中，铱星云商也将持续关注其每一步成长与变革。