房地产调整周期，商业地产要怎样做？专家这样说

11月2日，2023观点商业年会在上海举行。

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长、研究员蔡云在会上指出，当今社会处在经济发展方式转型变化的过程，房地产受到市场经济下行和宏观调控的压力，连续17个月下滑，当中包括住宅和商业。不过，蔡云表示，我国的消费仍保持活力，社消零售总额还在上升，“所以大家要有信心做商业地产”。

蔡云：商业市场两极分化严重，三四线城市消费更疲软

蔡云在主题演讲“中国商业地产高质量之前景”中指出，当前的商业地产内需不足，矛盾也非常突出，很多购物中心结构不合理，甚至人气不旺。要实现商业地产正常稳定发展，要从原来的高耗能、高成本、低效率、粗放的经营，转变成现在的创新驱动、低成本、高效率的发展。

蔡云指出，高质量发展包括6个方面：发展的均衡性，城乡的均衡性、大小均衡性、产业发展的均衡性，和动能的创新，供给的丰富性等。“现在的购物中心完全不是以前的概念，现在的商业地产也不是以前的概念”，她认为商业地产行业应研究体验型消费、场景性消费，把一些服务教育引入商业，引入购物中心。

此外，也需考虑节能，“购物中心每天一开门，电梯、电量、人员成本就是一笔费用，需要更多地把节能降耗做到位，这才是保持商业生态永续性的根本”。她指出，目前一些购物中心低端业态泛滥，导致没有人来消费，收益不能持续，“所以需要有供给的创新、科技的创新、线上线下新的运营管理”。

蔡云表示，当前商业地产存在的问题是消费疲软，“商业地产是经济的晴雨表，当经济不行了，没有人逛商场了，产品卖不出去，租金上不去，商业的坪效就下降”。她指出，目前市场两极分化严重，三四线城市消费更疲软，尽管如此，其实仍有好的市场经营卖点存在。

“现在有很多新兴业态起来，从而衍生新兴市场，如果还用老百货、老思维去管理现今的购物中心和商业地产，这样完全滞后的，肯定会带来危机”。蔡云表示，对于近期提出的消费类REITs，大家都充满无限的希望，包括今年3月消费类金融文件出台后，很多人都欢欣鼓舞，百货、连锁业都非常高兴，但事情没有那么简单，“持续的收益率、REITs的投资及投资者对企业的信任和企业对投资者的信任等等，都需要一段时间去磨合，要靠商业地产企业的核心竞争力，和较好的运营能力”。

丁力业：REITs倒逼商业地产做好底层资产运营

印力集团董事长丁力业亦出席观点商业年会，并以“信心”为主题作演讲。

“过去一年当中，大家可能都经历过特别多的心情的波动，对我们做购物中心或者做商业的人来说，好像这个行业就是常做常新，所以我们认为不变的本来就是变化，跨越了这些周期，我觉得是商业地产人最基本的功课，对各种各样的变化，觉得都是常态，都是正常的”。丁力业指出，最新数据显示，三季度最终的消费支出对经济增长的贡献率是94.8%，“近段时间有各类利好政策频频出台，也让我们对未来能够有更强的信心”。

丁力业表示，今年国庆中秋双节，万科印力商业全国平均销售额同比增长18%，客流增长25%，同店同比口径实现双位数的增长，销售额也超越了2019年的同期水平，“所以过去三年半的时间，让我们更加相信商业是需要度日如年、度年如日的，坚持做好每天的经营，时间就一定会给我们带来回报”。

丁力业介绍，2013年开业的杭州西溪印象城，从10年前板块的拓荒者逐渐成为今天杭州城西最大、最有竞争力的TOD购物中心，即使在2020年到2022年三年间，营业额和收入也都实现了两位数的复合增长。而今年10月26日深交所正式受理中金印力首只消费基础设施REITs，它的底层资产就是杭州西溪印象城。

丁力业认为，公募REITs是商业地产循环最后的也是最关键的一步，是真正要打通的投、募、管、退的商业环节，从而让类似杭州西溪印象城这样的商业项目有机会走向公众，接受更多投资人的检验。

丁力业分析认为，REITs的核心资产是分配率，倒逼商业地产做好底层资产的运营能力，筛选掉市场中大量存在的机会主义者，进一步扩大专业运营商的优势。公募REITs上市也不是一锤子买卖，不是把资产卖掉，它不仅要求保留项目的部分股权，并且要确保经营的稳定，更要求后续储备扩募的资产不低于首期发行的2倍。他认为，只有头部企业拥有很强能力的同时，储备着批量的优质资产，才有可能做公募REITs，所以头部企业的优势就会进一步凸显。

魏小华：今年没有报复式的消费，但相比前几年确实是在增长

华润万象生活有限公司执行董事、副总裁魏小华在会上作“让商业拥抱更多的可能”的主题演讲。她指出，我们所处的商业世界在悄然发生变化，给商业带来了更多发展的可能性。

“从行业供给端来看，2023年还剩不到两个月的时间，整个市场仍处于底部盘整的阶段，增长的势能目前看短期内还是有限的，高增长也是难以为继，低增长将成为行业的共识。社消零同比增速已经到了5%以下的时代，与此同时购物中心的存量也日渐饱和，增速放缓”。不过，魏小华认为，在低增长的行情下，同时也显露一些结构性的机会：据赢商网的数据，2019年到今年三季度，在TOP30运营商的存量规模占比数据逐年不断攀升；三季度新开购物中心主要集中在一二线城市；从客流恢复的情况看，城市型项目相较区域型、社区型，客流恢复速度是最快的，对比2019年同期增长了46%。

“数据表明，行业的集中度在逐步提升，核心城市吸引力进一步凸显，高能级商圈的抗风险韧性也在进一步加强”。魏小华表示，万象生活一直在结合城市的商业竞争环境，以消费活跃度进行优中选优。她认为，今年的消费热潮没有想象的蓬勃而起，但相比前几年确实是在增长的，但是也没有报复式的消费。从中出现了一些值得关注的新的趋势。

“在人的方面，现在的消费者越来越懂自己，也越来越了解自己的需求，普通的营销模式已经不能打动他们；在货的方面，现在品牌不断地推出各种不同的货品，更多元、更垂直细分；在场端，今年最火的词莫过于Citywalk，当下社会更讲究松弛的生活状态，追求对城市空间的探索和互动”。魏小华认为，基于这些新趋势，可以做出新的实践探索。

魏小华强调，回应人的趋势变化，提出购物中心要更好地搭建情感链接平台，获取消费者的情感价值认同。购物中心可以与消费者建立更好的对话方式。对于货端的变化，要构建强大的品牌矩阵平台，满足消费者多样的需求，“此外我们认为商业地产运营商还应该成为孵化容器，不断挖掘和赋能新品牌。回应场端的趋势变化，我们提出购物中心需要积极扮演公共空间的角色，去满足消费者对城市探索的需求”。

南都·湾财社记者 邱永芬