合肥最大的社区商业之——华润橡树湾·九余三

发布者：清源泉水 2023-1-13 19:48

今天和大家聊聊北边的华润橡树湾项目，超大社区，昨天跟大家说了万象城是高端系列，今天跟大家聊聊相对中高端的华润橡树湾社区，又是一个超大社区，纯粹社区商业体量绝对可以排的上合肥前3强，商业体量大，存活良好，这样的商业是最具活力和研究价值的。

项目基本情况

项目位于临泉路与桃花路交叉口，项目住宅分为3期，同时附带大型商业综合体万象汇，这是华润集团针对区域家庭客厅打造的一站式购物Mall，目前大商业已经投入运营，住宅成熟度非常高，因为配属的中小学属于名校分校，刚需楼盘，所以入住率非常之高，商业繁荣，这是目前整体社区的现状。

项目商业情况

项目住宅体量70万方，底商卖安吉32605㎡，三层为主，局部一拖二，部分区域设计内街和集中式商业，同时在建筑风格尽可能实现商业升级。商业采用环形布局，主要沿街分布，绝大多数商业均为对街形式，商业氛围足够。

项目商铺销售呈现多种形式，弱势区域分层销售，强势区域一拖二销售，部分端头铺设置3F和4F；项目建筑特征显著，红砖+坡屋顶极具辨识度，并给予案名九余三，层级定位超越底商；项目紧邻Mall，承担部分金街功能；项目单套面积较大，主要在100平左右，虽然面积较大，但是实际经营商户要相对少于其他同体量底商。

项目业态分析

项目商业品牌相对丰富，业态品类也是相对丰富，主要品牌以社区生活配套业态为主，与华润凯旋门底商直接实现商业模式升级不同，让我们以更直观的方式查看九余三商业的业态分布情况。

九余三街区，共计203个品牌，其中餐饮、零售和配套占比超过70%，其次是儿童和美体类业态，最后是医疗类和休闲娱乐；其中餐饮业态，以小吃和特色餐饮占比最多，大型餐饮和水饮店占比相对较少；依托2所学校和周边大量学生，所以教育培训以及幼托等需求异常强烈。

各业态典型品牌：

餐饮：春芹面馆、沪上阿姨、蜜雪冰城、肥叔锅贴、老家菜、吴山贡鹅、渔满舟、杨三嬢跷脚牛肉川菜小馆、张正、锅圈食汇

零售：罗森、粒上皇、钱大妈、生鲜传奇、红府超市、得力/晨光文具生活配套：工行、中信银行、UCC洗衣、百姓缘/国胜、地产（全系）、喜乐汇婚车、儿童摄影、中国电信、汽车维修/洗车集群

医疗：中西医结合医院、橡树湾口腔门诊部、橡树湾诊所、中医诊所

儿童：琴棋书画艺术培训中心（全国考级报名点）、国韵琴行、爱华琴行、金峰练字、神书章法练字、金摇篮幼儿园

美体类：克丽缇娜、荷柳腰、时尚俏妈产后恢复中心

休闲娱乐：川福足道馆、炫然电竞

项目商业机会分析

机会1：兴趣爱好类培训班

教培业态受限后，兴趣爱好类培训仍具有较大市场空间，部分依托考级报名加持品牌作用，依然较大市场，学科类虽然减少上课时间，但是父母不会让孩子继续闲着，

机会2：美容美体升级消费需求

美容美体数量庞大，逐步演化成半刚需业态，周边大量年轻客群，部分是生完孩子不久，在身材管理和皮肤管理方面均有着巨大的需求，区域内虽然有着不少类似业态，但是随着消费升级和更新的需求，需要新的品牌出现。

机会3：格调餐饮

区域内餐饮数量庞大，但是餐饮仍以传统餐饮为主，忽视场景打造，虽然可以到万象汇消费，但是大象街的案例值得借鉴，餐饮仍有机会，偏向于商务餐饮和异国餐饮。

华润橡树湾社区商业，体量大，品类多，是社区商业的典型案例，基本涵盖了所有社区商业的可能性，值得去研究和学习。

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