大宗交易频繁、内外资青睐，上海商业地产没有冬天

记者 | 王婷婷

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全国房地产市场仍保持低温运行之际，上海的商业地产市场已先行复苏。

年底已至，新岁将始，数十亿级大宗交易继续成交、多个购物中心集中开业，为过去这一年上海商办市场画上圆满句号。

这一年，内外资频频押注上海。从年初北京SKP的大东家华贸集团35.5亿元拿下北外滩商办地块，到年中鄂尔多斯“煤老板”豪掷27亿买下静安苏河湾板块写字楼，年末保险巨头友邦人寿再斥资50亿购入上海外滩地标性商办，上海仍然是国内最具吸引力的投资目的地之一。

更多的成交还在路上。德勤中国房地产行业财务咨询业务主管合伙人方栋告诉界面新闻，最近正在帮险资参考多个商办项目，预计明年上海商业地产市场会更活跃。

多名业内人士也向界面新闻表示看好上海商办市场。戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰认为，在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，2023年将是上海大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿规模。

商办市场成交活跃

较之2021年，今年上海大宗交易成交总量虽同比下滑27%，但市场信心及成交活跃度未变。

即便是在整体经济环境变化、境外融资成本上升、上半年疫情三重影响下，上海大宗交易全年成交仍站稳750亿元关口，为近3年内次高水平。

具体到物业类型，戴德梁行数据显示，2022年办公/研发办公以577.4亿成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位；工业/物流热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%。

买家依然以内资主导市场，占比66%。此间，外资占比亦在稳步上升，由2021年的24%增至2022年的34%。

比较典型的案例属友邦人寿斥资50.3亿元购得北外滩地标项目，这也是友邦人寿自成立以来进行的最大一次资产收购。

该项目预计于2023年上半年竣工，友邦人寿将为完成此项目的建设和后续运营继续提供资金，预计总投资不超过87亿元。

此外，还有希慎兴业有限公司以35亿元收购李嘉诚家族长江实业旗下的世纪盛荟广场；黑石以5.2亿元收购位于浦东的康桥星创园项目，物业类型为研发办公。

上海还是今年以来超20亿元商办资产交易金额最频繁的城市。尤其是进入第四季度，资产交易热度有所上升。

据不完全统计，截至目前，上海交易宗数超过20宗，优质地段商办资产最受投资者青睐。至于买家类型，2022年投资型买家再次超越自用交易，成交金额比例上涨至66%。

自用买家行业分布特征较为明显，主要以金融、TMT为主，其中金融企业实力强劲，占自用型买家交易总额的过半份额，对比2021成交金额近乎翻倍。

期间也有其他行业选择入驻上海。比如国内航运巨头中远海运为满足办公需要，拟购置三处办公用房自用，上海就占了两处，分别位于虹口北外滩航运服务聚集区和五角场知识创新城区，总代价19.21亿元。

能源企业进军上海的决心则更明显，除鄂尔多斯斥资26.73买入“苏河湾中心”项目的最后一栋可售写字楼外，内蒙古另一家能源巨头汇能煤电也挥金约60亿元购入上海新梅太古城“大悦商务中心”。

得益于园区物业的抗周期能力强，以及公募REITs放开，产业园物业的吸引力持续攀升。8月初，SR易商红木与其合作伙伴以2.68亿元作价收购了位于上海张江的生命科学研发产业园。

毫无疑问，疫情等外部因素不可避免对上海商办市场带来一定影响，但其长期资产价值并没有受到侵蚀，因而能继续受到大型重点企业关注。

德勤中国房地产行业财务咨询业务主管合伙人方栋认为，2023年上海商办市场的大宗交易会进一步复苏，尤其是针对C-REITs（中国房地产投资信托基金）和未来公募REITs上市退出的底层资产，如大型shopping mall、CBD办公楼、长租公寓等成交会相对活跃。

商业韧性强劲

写字楼市场的强劲韧性，成为2022年上海商办市场复苏的典型代表。

充足供应是基本前提。戴德梁行数据显示，上海今年甲级写字楼供应环比上扬，全年共入市办公建筑规模81万平方米，分布在3个区域5个板块共11个项目。

期间，苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较为活跃，静安核心、徐汇核心也分别有新项目推出。在“华润苏河湾中心”、“前滩国际广场”、“星瀚广场”等新项目的推动下，“一江一河”成效显著。

最终，全年以63万平方米的净吸纳量收官。由于封控影响，内资企业对新设、扩租需求减少，但外资成交比重比2021年有所扩大，其续租、扩租整体交易比重不断提升。

具体到行业分布来看，专业服务、贸易制造和金融依然占据主导。专业服务业保持稳定需求，贸易制造行业核心外溢搬迁，金融行业则是核心聚集加强，主要布局泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）、南京西路等板块。

如今，上海正积极布局未来产业创新高地，到2035年要形成若干领跑全球的未来产业集群。因此，健康、智能，能源、材料等行业将迎来新一轮发展机遇，写字楼市场也必将再度活跃。

作为国内商业高地，上海的零售商业也走在前面，始终是首店的首选地。

据不完全统计，今年1至11月，上海引进各类首店982家，新增数量继续保持全国领先。其中，全球首店或亚洲首店10家，全国首店130家。国际品牌新增首店数量达到124家，占比为12.6%。

戴德梁行认为，更多国外品牌在2023年将进入内地零售商业市场进行探索，已经在内地发展的品牌积极拓张，“如美国纽约香氛品牌Le Labo将在前滩太古里开设中国首店、Lululemon中国内地最大店铺将位于静安嘉里中心、Calvin Luo第二家精品店将位于上海商城。”

目前，疫情对于消费的影响正在逐渐消退，消费者、品牌端与开发商也对上海持更强的信心。

优质开发商的零售物业均在下半年相继入市，如苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖上海金汇天街、上海天空万科广场、上海MOHO广场、张园一期、龙湖上海奉贤天街等。

显然，上海并未因此止步，仍在政策层面继续发力。根据规划，上海将形成“4+X+2”体系，打造“国际级-市级-地区级-社区级”4级商业中心，以一江一河交汇为核心，打造东片国际级消费集聚区，最终形成超广域、多中心、集聚型、网络化、多层级的国际大都市商业新格局。

并且，随着上海核心商圈饱和程度提高，挖掘存量价值与“城市更新”已成为上海商业新趋势，在国内独树一帜。

今年新开业的商业载体与品牌端在选址上，均倾向于与历史保护建筑进行结合。如苏河湾万象天地中的“慎余里”、百年历史建筑张园、小蓝瓶咖啡中国首店以及Aesop中国首店等，均选择将商业与建筑进行有机结合，将历史保护建筑以全新面貌呈现在消费者眼前。

商业投资首选地

上海商办市场一直是作为投资热土而存在，无论是对内商还是外资来说都是如此。

以外企为例，从近期公布的世界500强企业分布来看，大型外企最青睐的中国城市正是上海，占据了全国56%的份额，代表企业如苹果、特斯拉、强生、埃克森美孚等。

内商方面，10月份，陆家嘴集团23.5亿摘上海浦东地块，将开发5.5万平方米商场；11月底，由上海建工承建的阿里巴巴集团上海总部办公楼主体钢结构已顺利封顶，完成后将成为徐汇滨江又一新地标。

今年以来，上海继续加大商业用地供应，为更多企业提供了深耕上海的机会。

1月4日，嘉里建设以总价133.29亿元摘得上海市黄浦区四幅相连地块，未来将打造成地标式综合发展项目。随后，中建张江投资、菊园企业发展也各落一子，总成交价约13.3亿元，分别位于浦东新区、嘉定区。

3月28日，上海又完成了一幅百亿元级商办地块出让，由上海南滩城建联合上海滨和城建以底价135.04亿元竞得。

该地块位于董家渡，毗邻绿地外滩中心，是上海有史以来起拍价第八贵的地块，同时也是董家渡大区域的最后一个“巨无霸”组团商办地块。

商业活跃度居于全国前列，上海显然仍是中国商业地产最具吸引力的投资目的地之一。

同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻表示，随着疫情解封，2023年上海将会迎来消费的快速上涨期，对商办市场将会有很大的提振作用。

在他看来，国家针对房地产推出多重利好、推动其重回支柱行业，受政策利好影响，未来内外资将继续加速抢占市场份额，明年上海商办大宗交易规模有望突破今年水平。

“不过，内外资结构上会有变化，内资比例会进一步上升，外资比例则会小幅下降，主要原因是随着美元加息，外资融资成本快速上升。”

方栋则告诉界面新闻，预计2023年上海核心区域CBD的甲A写字楼的买家会以外资和险资为主力，而商业应该仍以有改造升级空间的综合体成交为主。

当然，在保持增长趋势的乐观预期下，明年上半年还是会有一定压力。RET睿意德华东区总经理周长青告诉界面新闻，明年上半年的商办市场或许会遇到挑战，受经济环境影响，很多滞后效应不会立刻显现。

“但较之其他一线城市，上海会相对乐观些，韧性较强。”