传统商场被三座大山压垮？杭州“超级绿芯”用公园破局

如果说2025年中国商业地产圈最让人焦虑的是什么，大概不是某个头部房企暴雷，而是你走进一个刚开业两年的购物中心，发现中庭空荡荡的，连奶茶店的店员都在刷手机。数据显示，这一年中国实体零售店净减少超30万家，购物中心空置率攀升至17.8%，超过六成百货企业的销售额在往下掉——不是微调，是结构性下滑。

也正是在这片愁云惨淡之中，杭州钱塘区区口广场的一个项目，拿到了一张施工许可证，打算在43.3万平方米的土地上，尝试一套完全不同的逻辑：把商场最好的位置，留给公园。

这不是作秀，就是答案本身。

过去十年，中国城市的商业综合体像是被同一张图纸复制粘贴出来的：一个方方正正的封闭盒子，一到三层是快时尚，四层是餐饮，负一层是小吃和奶茶，偶尔加个冰场或影院。这种模式最辉煌的时候，黄金地段一个项目能养活几百个品牌，商场里连走廊都是收银台。

但时代变了。

第一座大山是线上分流。2024年全国网上零售额突破15.2万亿元，占社零总额比重逼近28%，到了2025年一季度，这个数字已经爬到29.3%。消费者走进实体店的目的正在发生根本性转变——越来越多的人把商场当成“线下试衣间”，试完尺码转头就在手机上下单。中国连锁经营协会的数据显示，消费者每周逛实体店的时间从2019年的3.7小时骤降至2024年的1.9小时，降幅接近一半。

第二座大山是体验趋同。当品牌高度同质化、动线设计千篇一律，消费者路过三个城市进了四家商场，发现布局惊人相似，连洗手间的位置都能预判。缺乏记忆点就意味着没有复购动机，绝大多数商场客流中真正产生消费的比例持续走低，变成“看上去有人，但没人掏钱”的伪繁荣。

第三座大山是成本高企。2024年实体零售门店租金占营收比达到28.3%，人力成本占22.1%，水电物业再加9.6%，三项合计吃掉近六成收入。企业为了留住客流不得不持续打折让利，进一步压缩毛利。65.3%的百货零售企业净利润同比下滑，大量项目陷入“越促销越亏损”的恶性循环。

“产品没输，输在对消费逻辑的认知滞后”——这句对县城实体店的诊断，放到一二线城市动辄十几万平方米的购物中心身上，居然也完全适用。

区口广场项目的特别之处，不在于它有多大——43.3万平方米、总投资50.5亿元、两栋150米超高层双塔，这些数字放在今天的杭州其实不算最出挑。真正让人停下来多看两眼的，是它对“商业该长成什么样”这个问题的回答。

根据规划，这个项目没有沿用传统封闭综合体的模式，而是要做一个“超级绿芯”式的立体市民公园。商业部分瞄准区域标杆，办公部分在项目东侧建两栋塔楼，分别为30层和28层，通过六层通高的展示厅、二十八层通高的空中大堂实现功能联动。但这个项目真正花力气的地方，不是塔楼的高度，而是地面及空中那一整套与自然融合的空间体系。

具体来说，它的做法有三层：

垂直绿化不是点缀，而是骨架。 建筑外立面和内部空间植入大量本地植物，形成生态墙和空中花园。不是那种在中庭放几棵棕榈树的装饰性绿化，而是让植物成为空间的界定者——你走在里面，视线所及不是冰冷的幕墙，而是层层叠叠的绿意。

空中连廊创造立体漫游。 多层次的步道系统把商业、绿地、公共空间串联起来，消费者不必被困在封闭的动线里，而是可以在不同高度上穿行、停留、俯瞰。这种设计借鉴了日本难波公园的思路——那个从地面上升到八层楼高的斜坡公园，让人在购物时以为自己是在城市上方的绿洲里散步。

开放街区替代封闭中庭。 项目引入了大量开放式公共步道和休憩区，自然光和通风不再是靠人工弥补的缺陷，而是空间体验的核心。地上商业、地下商业、开放式商业街三种形态并存，消费者可以“逛着公园顺便走进一家店”，而不是“为了逛商场而穿过一个公园”。

设计目标很清晰：不再用“购物顺便逛公园”的逻辑吸引人，而是用“逛公园顺便购物”的方式重新定义消费者动线。

任何一个从业者看到这里，大概都会问同一个问题：这么多面积给了绿化和公共空间，运营成本怎么办？坪效怎么保证？

这不是抬杠，是行业里每天都在面对的真实博弈。

先看运营成本。绿化维护、公共空间清洁、安保投入，这些新增费用是实打实的。但区口广场项目并非没有应对思路：一方面，这类兼具城市公共绿地功能的商业体，往往有获取政府补贴或政策支持的可能；另一方面，项目商业部分已传出将引入银泰高端产品线，高溢价品牌有可能消化部分场景投资。此外，品牌冠名、活动场地租赁等非租金收入也能起到分摊作用。最大的挑战反而来自杭州的气候——夏季高温多雨，如何保证室外空间在极端天气下依然舒适，是设计必须回答的问题。

再看坪效。牺牲部分可出租面积是必然的，但“公园+商业”模式追求的不是单位面积租金最大化，而是场景溢价和停留时长的乘积效应。难波公园和星耀樟宜的经验表明，当一个空间具备独特的社交属性和审美价值，消费者愿意为“在此处消费”这件事本身支付更高的心理价格，客单价和复购率都可能因此上升。当然，这些项目的成功与它们所在区域的高客流量、高消费力密不可分——同样的模式放到一个人流量不足的地段，大概率会沦为“好看的亏损项目”。

最后看消费者吸引力。家庭客群和年轻打卡族是这类项目的两大核心目标。前者关注停车是否方便、动线是否过长、遛娃是否安全；后者在意的是出片率、新鲜感和社交分享价值。区口广场要想真正留住这两类人，遮阳避雨设施、无障碍动线、母婴配套等“不起眼但致命”的细节，一个都不能少。

回到最初的问题：这种模式能否破解行业困局？

从行业趋势来看，“公园+商业”确实提供了一条差异化的竞争路径。当绝大多数商场还在拼品牌入驻率、拼折扣力度的时候，一个自带“公园IP”的项目天然具备更高的到访动机。它不需要靠“降价”来吸引人，而是靠“我想去那里待一会儿”的情感驱动。

同时，这种模式也为存量商业改造提供了新的思路。对大量设施老化、运营僵化的老旧商场来说，与其大拆大建，不如尝试“绿化+开放化”的局部改造——增加公共绿地、打通封闭空间、植入生态场景，以相对低的成本实现感官层面的焕新。在绿色低碳成为政策导向的大背景下，这类项目也更容易获得审批和资源倾斜。

但必须承认，这不是万能模式。它的成功高度依赖选址——城市核心区、足够的人口密度、成熟的交通网络，缺一不可。脱离了这些前提，“超级绿芯”很可能变成一个大号的城市花盆，叫好不叫座。

区口广场项目的开工建设，真正的意义也许不在于它本身能不能成功，而在于它给出了一个信号：当“建一个盒子然后招商”的公式已经走不通，行业到了必须重新理解“商业空间到底是用来干嘛的”这个根本问题的时候了。

当一块土地不再只回答“怎么通过”和“怎么消费”，而是开始思考“人为什么愿意留下”，钱塘东部的故事，或许真的翻到了新的一页。

你觉得“商业+公园”的模式是未来趋势还是概念噱头？你愿意为了逛一个漂亮的公园而专程去某个商场吗？