上海的商业格局，发生了重大变化

商业是城市之光，是经济发展情况的综合反映，是城市繁华的重要标志。

地铁、学校、医疗，很多并不是市场决定。

唯独商业高度市场化，在消费力差的地方规划商业会烂尾，消费能力强的地方，商业会自动补齐。

比如虹口消费水平整体下滑，四川北路就紧跟着没落。

我们研究了上海各区的商场分布，发现各区的经济实力差距太大。

商业分布，也一定程度解释了各区最近的经济增速、发展潜力甚至房价变动。

商业缺乏活力的地方，经济也没有活力，买房时最好避开。

01

上海是中国商业第一城，人均消费支出一直领跑全国。

据环线统计，上海共有商场715座，合计3558万方，人均面积超过1.43平。

真的已经严重过剩。

随着经济增速放缓，随着人口流入放缓，上海的商业发展也遇到瓶颈，2017年后商场建得少了很多。

尤其是口罩事件后，经济、商业遭受打击。还在新建商业的地方，是上海经济较为活跃的区域。

口罩事件后，上海共计建成商场42个，分布很不均匀。

这个排名，大致跟近些年经济增速重合。

经济不太活跃的杨浦、崇明，这两三年商业停滞。

宝山2021年12月开了日月光，后来也没新的商场建成。

五大新城中松江、嘉定一直是老大哥，最近发展却不顺利。经济总量上不去，商业更新也慢了很多。

奉贤接收了闵行外溢，青浦依靠大虹桥，经济增速都还不错，商业也是遍地开花。

唯独黄浦，经济非常活跃，新项目却还在落地过程中。到处旧改，建成的项目却不多。

2022至今新建成项目明细，大家可以扫码领取。

02

看商场总量数据，各区的发展趋势看得更加通透。

上海真的已经不缺商业，2-5万方的社区商业多达278个，而上海一共才216个街镇。

10万方以上的大型商场，上海也已经多达107座。

这种背景下，再指望建个商场就把房价拉起来，别做梦了。

上海715个商业体，分布很不均衡，最让人诧异的是闵行竟然超过了徐汇。

即使是人均商场面积，闵行也比徐汇略高。

徐汇自古商业发达，目前却高度集中在徐家汇一带，其实内环外相对薄弱。

徐汇长桥、华理、康健、华泾等地几乎没有大型商场。

而闵行却早已遍地开花。

不过徐汇现在走出内环，中城计划、华泾开发，徐汇将来资源分布会更均衡。

现在徐汇万科已经开业，华泾项目也正在落地。

徐汇商业也有两点领先闵行。

第一个是每十万人拥有商场数量，徐汇比闵行更高。

即，徐汇每人分的商业面积不如闵行，商场数量却超过。

这说明徐汇的单个商场体量更小，分布更加分散。

其实全市都有这个趋势，郊区单个商业体面积比市区更大。

一方面是市区土地局促，开发不了大型商场。第二是郊区商业建的晚，越建体量越大。

上海共计107个10万方以上商场，浦东闵行青浦三区拿走了近一半。

与闵行相比，徐汇商业上另一个优势是定位更高、全市影响力更强。

闵行商业虽然发达，却全部都是大众商场，影响力也仅限片区内。

闵行部分商场

仲盛商城最远辐射到颛桥一带，爱琴海、万象城主要用户是闵行中部居民。

可能只有七宝领展广场可以辐射部分松江地段。

徐汇的港汇恒隆广场、环贸客流遍及全市，是上海有名的中高端商业。

徐汇区部分商场

美罗城虽然消费水平不高，凭个性化定位也可以辐射西南各区。

徐家汇市级商圈不是白叫的。

徐汇与闵行的对比，是上海市区和郊区商业特点的缩影。

现在郊区商业越建越多，市区靠体量已经完全没有优势。

市区一些与郊区功能重叠的商场，越来越冷清，客群都被截流。

市区商业要有发展，不得不走向个性之路。

环线团队整理了一份《上海买房白皮书》

包含学区资料和超详细板块测评

帮助大家在买房过程中避雷

真正了解上海楼市的底层逻辑

快速成为买房大师

03

另一个让人意外的是，杨浦的商业并不发达。

无论是总量还是人均数据，都被一些郊区超过。

杨浦五角场太过出名，是杨浦商业繁华的标志，然而杨浦却只有一座五角场。

杨浦区商场面积总计146万方，仅五角场就占了60万方。

如果只看大众商场，杨浦区共91.1万方，其中54.6万方在五角场，占比高达60%。

五角场向我们诠释了什么是大树底下不长草。

五角场虹吸了全区购买力，其他区域商场很难养成，比如渔人码头。

侧面也说明杨浦消费力有限，养不活更多商业体。

这与社消总额数据也不谋而合。

杨浦的另一个问题是，偏居一隅，只能辐射到宝山、虹口的部分地段。

向北是长江和崇明岛，消费能力很差。

地段上的劣势，也决定了杨浦无法像徐汇一样走向个性之路。

徐汇的个性化商业，可以靠闵行、松江、奉贤等区居民托起。

杨浦的高端客流，却被黄浦、静安分流。

这些自然条件决定，杨浦依旧以大众商业为主，与郊区相比，优势越来越不明显。

受限于篇幅，其他区域的商业分析我们后续推出。

大家有更多要了解的，也可以添加客服微信单独沟通。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

PS：环线团队整理了一份《上海买房白皮书》，帮助大家在买房过程中避雷，真正了解上海楼市的底层逻辑，快速成为买房大师：