关于将大西路建成商业步行街的建议

#秋日生活打卡季#

一座没有人流的城市，是没有生命力的城市，至少缺乏活力和魅力。

城市的人流哪里来，一是导入人口，增加城市常住人口数量，丰富城市细胞；一是吸引外来人员，加快城市血液循环，活跃城市肌体。前者靠二产，吸引大量产业工人，后者靠三产，包括旅游、商贸、餐饮等。

镇江是一座急需增加人流的城市

镇江人流不足，不仅在沪宁线，在整个长三角都是比较明显的，也是与所处中心位置不符的。不仅常住人口少，流动人口也少。人流不足，也就不可避免地会带来城市活力不强、活跃度不高、居民预期不足，从而影响发展信心、创业热情、创新动力。

镇江人流不足的原因，既有二产方面的，也有三产方面的。二产方面的原因，主要体现在产业门类多、体量小、活跃度低，尤其是外联外接水平不高，无法吸引更多外地人口流入镇江。要想解决这个问题，必须要有超前眼光、长远打算，要有毅力、耐心和决心，要用真心打磨，靠时间积累。只有二产发展到一定水平，人流才会充足。特别是常住人口，才能得到有效增加和补充，且消费层次会越来越高，购买力越来越强，从而带动城市消费水平的不断提升。

表现在三产方面，镇江同样存在着载体少、活跃度低、消费能力不强的问题。消费能力不强，与二产不强有关，而载体少、活跃度低，则与对待三产的态度、发展三产的理念、对三产的重视度有关。镇江也是一座重点旅游城市，是历史文化名城，旅游资源丰富，文化内涵深厚，差的是配套服务跟不上，带动旅游从过客城市转向留客城市的载体严重缺乏。假如有一个可以提供外来人员、尤其是游客夜间消费的载体，并将其与旅游景区、城市文化有机串连起来，游客留在镇江消费的概率就会大大提升。

而一条可以供本地百姓和外来人员共同消费、共同体验、共同享受的商业步行街，或许是一个不错的选择。

镇江没有一条像样的商业步行街

曾经的南门大街，被称作是镇江最具人气的商业步行街。虽然长度有限，宽度远远不足，交通拥挤状况也令人担忧，但是，由于是自发形成，人流很充足，即便在寒冷季节，南门大街也没有出现被冷落现象。到了夏天，更是人满为患。而小商小贩，则布满了南门大街整个街面，甚至扩散到相关的岔路上。因此，南门大街作为商业步行街，成色是非常高的，有小而精的感觉。由于步行街旁有医院，政府离步行街也不远，北面又是主干道，且政府大门前的正东路又是一条“有比没有好”的路，因此，南门大街这条自发形成的商业步行街，搬迁是迟早的事。

果不其然，南门大街商业步行街搬迁很快就进入城市规划之中。按理，搬迁也不是什么坏事，前提是，要搬到一个合适的，能够成功导流的地方。遗憾的是，搬迁的目的不是为了让这条商业步行街继续生存下去，而是为了腾空南门大街。因此，新的商业步行街从规划到设计到布局到服务，几乎没有一个方面是深入思考和认真研究的。而黄山路这条“新街”，根本没有条件将南门大街的人流、商流导入过去。而在主办者的心里，只要南门大街畅通了，他们的任务也就完成了，就可以对外交代了。交代完了，步行街搬迁任务也就算完成了，至于新的商业步行街能不能形成气候，也就不在主办者的书中交代了。

京口区政府原本兴致勃勃地想在大市口附近打造一个像样的商业步行街，并把目标锁定在第一楼街。按照这里的商圈以及人流，理应能够成功。可是，依靠新建一条街来打造商业步行街，且是在最繁华的商业区，像镇江这样的小城市，基本没有成功的可能。过高的房租、过大的运营成本，是不可能让小商小贩们生存下去的。而所谓商业步行街，需要的就是小商小贩。即便有一些规模较大的商店、饭店、酒店等，也必须以小商小贩扎堆为基础。自然，第一楼街成为商业步行街，也就成了一种幻想。结果就是，花了大力，收获荒年。

如果说还有点南门大街韵味的商业步行街的话，当属西津渡了。这里的商铺、人流，总体还算可以。可惜，由于街太短，店太少，能够聚集的人气、商气还远远不够。自然，也就不可能形成能留住客人的商业步行街。而只有到了节假日，才有一点商业步行街的气氛。比起当初的南门大街，还是差点意思，如何提升西津渡商业步行街的吸引力，需要有更超前的规划和思考，有更具魄力的决策和手笔。

将大西路建成商业步行街或是一种选择

虽然将大西路作为商业步行街，相关方面也有过考虑。但是，从了解到的情况看，什么投资规模大、回报率低；文物多、保护难度大；拆迁量大、阻力多，等等，一下子就把政府及其职能部门全给“震”住了，没有敢继续讨论下去。实际上，这一切都是城市建设老套路、老思维、老想法在作怪。建设商业步行街，哪有那么复杂、那么多工程要拆迁、那么多文物要保护，修旧如旧，保持原貌，体现特色，才是商业步行街的基本特征和显著特点。真正需要付出的成本，是后续的管理和维护。

——大西路承载着镇江人幸福、甜蜜的回忆。80年代中期之前，大西路是镇江最为繁华的商业地段，放到现在，只要禁止车辆进出，就是标准的商业步行街：各类商家聚集，百年老店很多。第一百货商店、鼎大祥、老宴春、大华电影院、工人影剧院、文物商店、古旧书店等，还有教堂。而京口闸，就更是镇江各类商品的集散中心，每天一大早这里就车水马龙，好一片热闹景象。而今天的大西路，则是一片萧条、一副破落的样子，甚至成为镇江城市建设和管理一个痛：拆，拆不起，改，改不了，搬，搬不走。

既然如此，为什么不就地取材，像西津渡一样，不改变用途，不改变所有权，不改变原来的面貌，修旧如旧，对沿街商铺等进行规范修建、安全化改造，有能力的住户，自己经营，没有能力的住户，租赁经营，将其全部利用起来，引进商流，增加人流。如果能够使其成为商业步行街，人流多起来，商流活起来，城市动起来，重现当年繁华景象，就能让大西路的美好再度回归，而不是只能停留于市民的回忆中。

——大西路可与西津渡串成一片。西津渡孤零零，大西路冷清清，就像两个可怜的人，都过得挺不容易。与其都在煎熬，何不让其合到一起，建成贯穿东西的商业步行街，建成一条人流商流通道。这方面，其他城市还是有许多可以学习借鉴的地方的。如武汉的江汉路商业步行街、西安大唐不夜城商业步行街、成都春熙路商业步行街、长沙黄兴路南路商业步行街、嘉兴南湖天地商业步行街等。一旦大西路建成商业步行街，就能让西津渡的功能作用也得到充分发挥，而西津渡的人流则可以对大西路商业步行街形成有效支撑，两者形成良性互动。

——博物馆、三山能和商业步行街形成互动。大西路建成商业步行街，不仅可以直接游览西津渡，也可以就近游览金山、金山湖、北固山，直至焦山。而三山一渡的游客，也会自然而然地在大西路商业步行街消费，形成良性互动。更重要的，博物馆可以与商业步行街直接相连，参观博物馆可以直接到商业步行街消费，到商业步行街消费可以到博物馆参观。浙江绍兴的仓桥直街，虽然是一条很普通的街，但是，政府在管理上投入足够的力量，将其建成商业步行街后，每天的人流就非常多。前往鲁迅故里的游客，大多也会到仓桥直街来消费。即便两者有两公里以上的路程，仍然没有影响其互动，而镇江博物馆与大西路程直接相通，其互动感自然会更强。到时候，人流就会慢慢形成，商流也会逐步扩散，影响力就会越来越大。

——有了商业步行街就能提高留客效率。镇江旅游最大的问题不是缺少人流，而是缺少过夜客。过夜客缺乏的最主要原因，就是留在镇江后，吃什么、玩什么、喝什么，到哪吃、到哪玩、到哪喝，能不能在一条街上就能吃遍镇江各类小吃，玩到镇江各类风情，喝到镇江各类饮品和酒品。如果这些问题解决了，客人留在镇江就不会感到无聊，就愿意在镇江多住一个、两个晚上，并可以到镇江周边去游玩。镇江能不能有一个好的消费去处、好的经营去处，把麻将室的人都吸引到商业步行街来，开个小吃店，卖个小商品，做个小生意，当然，也可以来吃个烧烤，买串臭豆腐，吃碗锅盖面，喝个小酒，欣赏商业步行街夜景，再移步到江边吹吹江风，更可以在西津渡听听小曲、看看小戏、跳跳小舞。如果能把大西路改造成商业步行街，是能够带来无限想象的。到时候，就不怕到镇游客不留下来，不怕上海、南京等地的居民不会周末到镇江品尝小吃、享受生活、欣赏美景。

建设商业步行街需破除几种错误思想

商业步行街建设，不像开发商建小区，也不像修道路，可以立竿见影，而是需要时间，需要过程。这个过程，或许会很短，或许较长。但是，只要耐心坚持，一定会成功。关键是，要破除几种错误思想。

首先，急功近利思想。有的人，只要谈到具体项目，就先把蓝图描绘得多么美好，就希望能够立即给城市带来多少立竿见影的效果。商业步行街不一样，需要用时间积累人流、商流，用时间打造品牌，用时间创造影响力。只要影响力足够，就不怕没有人流、商流，关键就在于，不要急功近利。如果将大西路建成商业步行街，就必须首先破除急功近利思想。

其二，赚大钱思想。讲到商业步行街，很多人一定会问，能赚多少钱？说实话，从步行街本身来说，不仅不能赚钱，还要贴钱。但是，商业步行街带来的决不是步行街本身的利益，而是全局利益，引入人流、带来商流、致富经营者、带动创业者、形成消费流、产生综合税收效应等。只有把眼光放到全局，对建设大西路商业步行街才不会问能赚多少钱，而看产生多少社会效应和经济效应，能增加多少就业，能让镇江提升多少影响力。

第三，大拆大建思想。说到建什么项目，有些人的头脑里，立即会形成大拆大建场景，感觉不大拆大建，就不算项目一样。实际上，商业步行街的最大特点，就是利用已有资源，优化商业布局，完善街道结构，提升市场活力。所以建议大西路建成商业步行街，就是因为这里曾经是镇江最繁华的商业区，商业因子还在，商业特色也在，只要保持原貌，精细改造，不需要花大钱，就能够成为一大特色的。

第四，大政绩思想。建设镇江有影响力的商业步行街，也是政绩，但不是大政绩，也不可能成为大政绩的，不会给执政者带来政绩影响。大西路商业步行街的政绩，建立在市民的生活丰富上、游客对镇江的兴趣上、人流的形成上、商流的扩大上、居民的创业上、收入的增长上。如何树立正确的政绩观，对大西路商业步行街建设很重要。

几个具体问题

——实施主体

建议由镇江市城建产业集团负责。

——实施步骤

第一步，将宝塔路到博物馆这一段作为商业步行街，宝塔路到电力路、电力路到解放路这一段，暂不纳入商业步行街范围。

第二步，如果运行情况好，再将宝塔路到电力路这一段纳入步行街管理。

第三步，条件允许，将电力路到解放路路段也纳入步行街范围。

——经营业态

以风味小吃、特色菜肴、各种名点、酒吧、茶吧、小百货、小商品、小生活用品、小纪念品、怀旧物品等为主，保留原特色商场、百年老店、各类文物等。特别是文物，包括名人旧居等，可以改造成旅游参观点。

——管理要求。

城建产业集团要善于挖掘大西路的文化，特别是名人文化、商业文化等，让外来人员尽可能地从商业步行街上感受文化氛围；根据具体情况，考虑是否可以划分几个区域，以更好地体现特色；提高步行街文明程度，所有商家都必须规范服务、诚信服务，不能有欺骗等方面的行为，一旦发生，严厉惩罚；管理人员必须严格依法管理，规范管理行为，优化营商环境；人行街禁止任何车辆进入。

——配套政策

其一：实施权和管理权都交给城建产业集团。

其二：税收等由润州区负责，前三年，给予各类商户优惠。

其三：市政府每年从财政资金中拨付一定数额给城建产业集团，以弥补管理方面的支出。或者允许城建产业集团在这一项目中亏损，在考核时认账。

其四：将三山的管理权和经营权一并交给城建产业集团，由城建产业集团实施大旅游、全旅游管理。