黄埔商业，到底有多缺？

编辑：闷油瓶

黄埔赚钱天河花，一分别想带回家。

这句调侃，应该是黄埔城市建设里，对商业的真实写照，也是不得不面临的现实与无奈。

作为广州GDP二哥，黄埔的商业商场是可以排在地铁交通之后的第二大短板，彼此堪称“卧龙凤雏”。

毫不客气的说，黄埔商业不光打不过外围番禺，在黄埔居民心中，甚至连逛街概念都很少。

既如此，今天文章想为大家探讨两个问题；

1）黄埔商业，到底有多不扛打？

2）未来，黄埔商业的发力点会在哪里？

广州GDP二哥

都市级商圈却吃“零蛋”

黄埔商业中心弱的问题不是近一两年才出现的。

根据七普数据显示，黄埔常住人口为119万人，在广州11区里排中等，但人均生产总值达到了31.82万，位居全市第一，也超出同期全国平均的3.4倍，达到了发达收入水平。

根据国内外城市发展经验，发达收入水平的市辖区，应有2-3个以上高端商圈与之匹配。

但是黄埔现状如何呢？按照官方说法：

缺少都市级高端商圈，中高端商业网点及商业服务能力不足

而且，黄埔还是广州中心六区里，唯一一个没有都市级商圈的行政区（天河天河路、越秀北京路、荔湾上下九、海珠琶洲、白云白云新城）

据羊城晚报在2021年统计的黄埔区未来十年商业中心布局，连百佳、华润万家、沃尔玛此类商超都能上榜，其商业实力之滞后可见一斑。

调查表明，黄埔本地居民只有五分之一的人认为，本区是最理想的消费场所，而大部分人的消费购买力都在外流。

以至于常有街坊吐槽：黄埔靠近天河的去美林，靠近增城的去了永旺梦乐城。

从地理位置上分析，黄埔近天河，与CBD为邻，且人均GDP强，为何商业发展薄弱，甚至连番禺、增城也不如？

黄埔人均优质商业面积仅0.48㎡/人，不及番禺、增城

数据来源：黄埔商业指数

商业聚焦困难、同质化严重

没办法“成行成市”

关于黄埔发展商业中心的困境，网友就曾以知识城举例，在“领导留言板”反映过：

知识城产业引进和住宅发展迅速，但是缺乏大型游乐文旅项目和商业中心来提升城市影响力名片，建议引进方特欢乐世界项目。

对此，黄埔区也给出了答复，将其简单概括如下：

1）官方近年来一直有积极招引大型游乐文旅和商业项目，包括前后多次与深圳华侨城（欢乐谷）接洽，打造区域文化旅游新地标。

2）但投资方需考量消费市场、投资回报、区域同质化竞争等多方面因素，双方未能达成一致。

商业中心与文旅项目的布局有异曲同工之妙，都要充分考虑地域规划、交通便利、人口聚集等硬性条件。

黄埔贵为工业一哥，过去几十年来以工业园区为核心进行布局的产城融合模式，其商业弊端随着居民消费需求提升被日益放大。

一方面，黄埔的商业布局过于散装，同一板块的商业体“各自为政”，很难聚在一起“成行成市”。

典型如科学城，即便坐拥黄埔最能打的萝岗万达，其商圈凝聚力也不高，因为多个商业体之间被一些工业项目阻隔，缺乏有效联系。

比如，萝岗和香雪之间隔着LG，苏元与萝岗之间隔着创维，而香雪往东、小区扎堆的云埔又常被吐槽“没有大卖场”，当然这也和地铁缺失有关。

知识城地广人稀，常住人口偏少，与周边交通便利度弱，N年等一回的37号线一鸽再鸽，也难形成高能级商圈。

老黄埔人气聚集度高，本最有机会成为黄埔商业名片，但商圈规模、结构、层次，都存在很大不足，仍停留在上个十年的商业环境中。

另一方面，黄埔现有商业同质化严重。

我们来看看黄埔三大片区里的主要商场：

2015年，科学城第一家大型购物中心萝岗万达开业；

2019年，萝岗奥园广场开业；

2019年，知识城首个大型综合体绿地缤纷城开业；

2020年，南岗万达开业，填补老黄埔大型商业空白；

可以发现，黄埔商业主要还是以二三线商业之王——万达为主，主打中档消费，而像其他诸如敏捷广场、高德汇、东方汇这些，更类似于社区商业，服务范围和能力远不及商业广场。

且由于缺乏规模效应，彼此的品类业态也相对单一，欠缺大型品牌吸引刺激消费者前往。

同质化严重，导致街坊审美疲劳而没有选择的话，大多数都会流向更优质区域的，例如天河美林有山姆和宜家，新塘梦乐城有永旺和朗玩，吸引了大量黄埔街坊光顾。

这些附加在黄埔目前商业上的局限标签，都需要时间去改变。

黄埔湾启动，万象系稳妥

黄埔商业终迎曙光

那如何改变现状，让黄埔居民赚到钱在黄埔花呢？

官方早意识到此困境，在2020年提出过黄埔八大高端商圈规划——

即培育一个国际一流都市级商圈（黄埔湾商圈）、做大做强两个市级高端商圈（科学城商圈和知识城商圈），优化提升五个区级商圈（大沙地商圈、南岗商圈、西区商圈、长岭商圈、云埔商圈）

其中，黄浦湾商圈今年发展神速，被广州列为五个世界级地标商圈之一，几个靠谱规划进度喜人：

1）支持保利鱼珠港的街区商业，面积约3万㎡，今年开业，据不完全统计已有7家咖啡店进驻；

2）支持新溪旧城改造项目，引入华润万象系列商业；

尤其是新溪旧改，已经在今年7月正式开工，大家心心念念的“万象综合体”还在计划中。

截图至广州黄埔发布

此外，黄浦湾还规划茅岗路西侧（富颐华庭）商业综合体项目、广物鱼珠产城综合体，预计2026年释放约13万㎡商业体量，届时鱼珠一带将成为整个黄埔档次最高端、合力最强的商圈。

当然，这些商业界面的焕新，都需要大批量城市更新腾挪空间，好就好在，确实是迈出实则性步伐，在正常推进中。

至于两个市级商圈，同样喜报频传。

知识城，合景在华南的首座“悠方”系购物中心——合景·悠方开业，约70%为区域首店，缓解了绿地缤纷城的单打独斗之境。

科学城，神州路一带今年已引进广州首个大悦汇，据闻约30%为区域首店，里面就有黄埔第一家盒马鲜生，不仅面向本地客，也吸引了智慧城、牛奶厂等地居民前来消费。

当然也不能说二者很成功，毕竟都是品牌线的试水作，且刚开业不久，后面还需要长时间的考验。

商圈发展是商场、店家和客流量的三方博弈，黄埔的商业建设要想匹配经济、人口的话，不能单单增加商业体数量，还得更重视商业体的经营能力。

希望未来，商场繁荣、有街可逛，能成为黄埔人家门口的日常。