商业街如何提升竞争力？造型、色彩、景观都有讲究，值得一学

第十一章　商业地产商业街

第一节　商业街基本认知

认知01：商业街简述

商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼、骑楼、雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。

认知02：商业街与普通街的区别

商业街与普通街区相比功能特征有其独特性，其最大的特征是多功能性。具体有以下几个方面。

（1）商业功能。商业步行街是以购物消费为主的环境场所，商业性是最基本的功能特征，主要是由人们的消费需求决定的。其他功能形式都是由这一特征衍生发展而来。

（2）休闲功能。为满足人们消费后休息放松的需要，步行街中一般都具备供人们休息观赏的设施及景观以及餐饮服务等功能场所。

（3）娱乐功能。由步行街本身的商业性和游人的需求决定，所以一般步行街内都会建立一些娱乐的功能设施，如小型游戏场、小型影剧院等。

（4）展示功能。商业步行街是城市环境的重要组成部分，所以担当着体现城市文化活动中心的作用，以展示出城市的历史人文特色风貌。

认知03：商业街的特点

商业街具有以下几个方面的特点。

（1）功能设施全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种。现代商业街要求做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。

（2）商品种类多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路。作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。

（3）经营分工细。分工细、专业化程度高是现代商业街的重要特色。现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变。要求经营专业化、品种细分化。商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。

（4）购物环境美。现代商业街的购物环境幽雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。

（5）服务质量优。服务质量优是现代商业街的优势和特点。除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性。提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。

第二节　商业街要点解析

要点01：商业街的城市休憩功能

商业街的城市休憩功能主要概括为以下几类。

（1）商品销售为核心的逛街模式。

（2）餐厅饭馆为主体的餐饮类模式。

（3）酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活模式。

（4）康体健身洗浴按摩为主的修身模式。

（5）工艺土特产作坊为主的游客观光购物模式。

（6）以文化品位为核心的文化消费模式。

（7）综合购物与休闲服务的集成模式。

要点02：综合商业街

现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。

要点03：特色商业街

适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是其不同的特色。如上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等10条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。

要点04：“扎堆”商业街

“扎堆”的基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，已经有多种形式的“扎堆”商业街。

（1）单体企业扎堆。如世界贸易中心和商场购物中心，营业面积接近20万平方米。

（2）群体企业扎堆。如协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规模的展览馆改建工程。

（3）跨区企业扎堆。如民意广场周边10平方千米范围内集中了武商、武广、上海商城、六渡桥、王府井、中心百货等10多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。

要点05：步行商业街

自1999年9月20日上海的南京路步行街开街，在此前后，北京、广州、深圳市都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。

要点06：现代综合型商业步行街区

这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业步行街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。

要点07：民俗特色休闲商业街区

一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。

要点08：滨水休闲商业街区

城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡、水街等。

要点09：酒吧休闲商业街区

酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等，成功地打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。

要点10：餐饮休闲商业街区

餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说中国人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功地打造出餐饮休闲街区，形成社区房地产热销。

要点11：商业街的尺度设计

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10～20米之间。

而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

要点12：商业街建筑的外观造型设计

商业街建筑外观造型的设计可以分为以下三个层面。

（1）建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。

（2）人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比、立面横竖线条的划分……

（3）人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面的设计重点应该是建筑细部和材质的运用。

要点13：商业街空间的设计

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度、宽度和高度都应有针对性地设计。具体要求如下。

（1）长度。商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但作为商业街这样一个有聚合要求，需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间。

（2）宽度。一般步行商业街的宽度宜在10～20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度，商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽，空间的舒适度也是必须考虑。

（3）高度。商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为基数的原则，并考虑二次空间的应用。在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开。

要点14：商业街风格色彩的设计

自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造、风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

要点15：商业街外装面材的选择

商业街建筑与其他建筑外观的不同是店家需要根据自身商业的性质特点二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其他饰物的位置。

要点16：商业街景观、园林的设计

商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其他一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施；花台、喷泉、雕塑、灯具、指示牌、电话亭等器材；灯笼、古董、道具等装饰；铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更友善，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。

要点17：商业街景观设计的原则

在步行商业街景观设计中，应遵循以下原则。

（1）要遵循人性化原则。步行商业街具有积极的空间性质，它们为城市空间的特殊要素，不仅是表现它的物理形态，而且普遍地被看成是人们公共交往的场所。它的服务对象终究是人。街道的尺度、路面的铺装、小品的设备都应具有人情味。

（2）要遵循生态化原则。生态化倾向是一个主流，步行商业街中注重绿色环境的营造，通过对绿化的重视，有效地降低噪声和废气污染。

（3）要善于利用和保护传统风貌。许多步行商业街都规划在有历史传统的街道中，那些久盛名的老店、古色古香的传统建筑，犹如历史的画卷，会使步行商业街增色生辉。在这些地段设计步行商业街时，要注意保护原有风貌，不进行大规模的改造。

（4）要遵循可识别性原则。构成并识别环境是人和动物的本能。可识别的环境可使人们增强对环境体验的深度，也使人心理上产生安全感。通过步行商业街空间的收放，界面的变化和标志的点缀可加强可识别性。

（5）要创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。步行商业街是人流相对集中的地方，人们出于商场，忙于购物和娱乐，很容易产生心理上的紧张情绪，通过自然环境的介入，可以大大缓解这种紧张情绪，创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。

（6）要遵循尊重历史的原则。最大限度保持自然形态，避免大填大挖，因为自然形态具有促进人类美满生存与发展美学特征。

（7）要遵循景观视觉连续性原则。步行商业街线形和空间设计具有从步行者步行的角度来看四维空间外观，且应当是顺畅连续的、可预知的线形和空间。

要点18：商业街景观设计的要素

商业街景观设计的要素有以下几点。

（1）步行心理。不同的人，甚至同一个人在不同年龄和时刻，对景观的评价是不同的。不同的使用者由于使用目的的不同而对景观也有着不同的要求。

（2）色彩及视觉感受。步行商业街要有适宜的空间尺度；设计时，要运用空间的收放、转折、渗透来增加景观的层次、趣味性和连续性。

（3）空间形态。运动空间可用于：向某处前进、散步、游戏比赛、列队行进或其他集体活动等。停滞空间可用于：清坐、观察、读书、等候、议会、讨论、演说、集会、沉思、娱乐、仪式、饮食等。

（4）组织艺术。设计师不能孤立地设计步行商业街景观要素，而应把它们看作有机联系的整体，将步行商业街与自然美结合起来，使那些具有特殊风景或历史的步行商业街成为具有教育意义的书——风景步行商业街和文化步行商业等。

要点19：商业街的文化类别

商业街的文化类别，主要有以下几个方面。

（1）时尚潮流文化。追求现代流行的文化风潮，如重庆南滨路、北京“798”。

（2）异国情调。移植欧美海外风情，如成都“国色天香”、阳朔西街。

（3）时代文化主题。中式古风文化，如成都“芙蓉古城”。

（4）民族民俗文化。以当地民俗、宗教、少数民族风格情调为基础，如九寨沟边边街、成都锦里。

要点20：商业街文化营造的要点

一般来说，要注意从以下几个方面来营造具有特色的文化商业街。

（1）要明确文化定位和产业定位，并不断丰富和提升其内涵。

（2）要从特色文化街、特色商业街向特色产业中心转型，整合产业相关资源，选择周边适当区域拓展建设，完善产业链条，使产业资源向纵深发展，并引入关键机构和有潜力的企业，形成特色产业中心或产业园区。

（3）大力开发特色文化旅游产品，做好文化产品营销、文化旅游服务。

（4）以当地文化特色为轴，形成轴轴、轴面拓展与整合的街区格局，保持传统特色的建筑风貌，维持传统文化氛围，建设街景小品，突出文化品位，也形成街道标志。

（5）发挥老字号的影响力和带动作用，给人以中国传统文化博物馆之感。

（6）成立传统文化管委会，将城管、环境卫生、交通等管理都扎口在这里，为长效管理奠定了基石。

（7）举办各类活动，并常年坚持，形成品牌会展，炒热聚集人气。

（8）注重交通条件的改善，有条件的话，考虑建设地下停车场，改善行人交通。

（9）通过现代媒体和营销方式的创新，实现大品牌、大传播，进而拉动文化产品的创新和街区产业的发展。