日本成上半年亚洲最活跃商业地产投资地，国际投资者兴趣重燃

一向热衷于地产投资的全球最大的另类资产管理公司——黑石集团（Blackstone Inc.）近日重新燃起了对日本地产的投资兴趣。

过去一年，黑石抛售了价值约45亿美元的日本房产，而如今，随着国际投资者对日本房产兴趣浓厚，黑石重回日本房产市场，试图发掘对该国房产的更多收购机会。

黑石日本房地产主管基田大辅（Daisuke Kitta）表示，公司正在进行更多的收购，有几个标的已经出炉，酒店和数据中心等物业项目也在筹备中。“自春季以来，我们的投资规模有所增加，我们的收购团队终于重新开始工作了。”他称。

基田称，恢复收购的一个动力是，有迹象表明美联储将放缓加息速度，这将影响全球战略。黑石在4月关闭了旗下一只300亿美元规模的全球房地产基金。而根据其最新财报，该集团承诺向其第三只亚洲房地产基金提供82亿美元资本。根据外媒的计算，这意味着黑石可能在未来五年内，在日本房地产部署至少20亿美元。同时，基田称，日本最近一波公司治理压力也意味着许多公司正在剥离非核心房地产资产，这将提供丰富的收购来源。

看好日本房地产市场的远远不止黑石集团。

在全球范围内，各国的债务成本上升，融资空间受到挤压，白领人群相继居家办公，但日本房地产市场却一枝独秀。得益于日本的旅游业复苏、日元疲软和低利率水平，海外投资者今年以来，正以近十年来从未见过的规模收购日本酒店。仍然超低的利率使日本成为全球少数房地产资产收益仍超过借贷成本的市场。

根据MSCI Real Assets 的数据，2023年上半年，日本已成为亚洲最活跃的商业地产投资市场，交易额达到了163亿美元。在截至5月30日的过去12个月内完成的4943亿日元（约合37亿美元）酒店交易中，海外买家占47%，这是自2014年以来的最高比例。1月，私募股权公司Bentall Green Oak以约550亿日元收购了大阪的Rihga Royal Hotel；4月，KKR&Co.和总Gaw Capital同意从Odakyu Electric Railway手中收购东京凯悦酒店。Cushman & Wakefield的数据显示，自2019年以来，外国基金和机构投资者已成为日本房地产的净买家，而日本国内房地产信托则成为净卖家。

MSCI Real Assets的房地产研究亚洲主管肖（Benjamin Chow）表示，在过去一年全球普遍存在经济不确定性的情况下，低利率、日元疲软叠加市场稳定，使日本房地产对全球投资者具有吸引力。肖称：“去年有一段时间，我们所有的客户都要去日本看房。对酒店投资的兴趣增加尤为值得注意，因为酒店此前一直是日本房地产市场中最小众的领域之一。酒店交易过去约占日本房产交易活动的十分之一，海外投资者历来更倾向于住宅或商业地产。”

目前，这些利好日本房地产投资的因素目前仍存。虽然日本央行近日调整了收益率曲线控制（YCC）政策，但市场预期以及日本央行释放的信号都是，日本央行仍不会很快货币政策转向。因而，低利率环境和疲软日元还会持续一段时间。周一，日元对美元再度跌破145这一重要心理关口，随后一度触及去年11月以来的最低水平145.50，周二上午略为反弹，报145.38。

此外，自去年10月日本放松疫情防控措施以来，外国游客们纷纷返回日本。根据中国文化和旅游部办公厅8月10日所发通知，中国也将从即日起恢复对日本的旅游。海外投资者押注国内外游客的强劲需求，加上日本缺乏新酒店供应，使得投资者更看好酒店投资。

根据房地产服务公司第一太平戴维斯（Savills Plc）的一份日本酒店业报告：“未来几年，日本的酒店供应预计都将很低。由于市场竞争会因此较平缓，酒店的运营业绩不太可能受到经济情况影响。”

基田也认为，日本疫情放开的时间晚于其他国家，这意味着与复苏相关的增长仍有扩大空间，旅游业的强劲反弹是一大亮点。“酒店可能是我们的首选。”他称，“虽然日本的外国游客数量还没有完全恢复，但几乎每间可用客房的收入都超过了2019年的水平。”

尽管整体前景乐观，但基田也担忧日本央行进一步收紧政策的风险。他表示，任何加息都可能影响银行融资并冻结市场。黑石在日本的房产交易中，债务占比平均为70%至75%。“这一切都是由强劲的贷款市场支撑的。如果银行停止放贷，市场将很快枯竭。”他称。

此前，在疫情期间，黑石集团耗资约75亿美元购买商业地产，随后于2022年年中开始抛售。这一抛售进程尚未结束。基田表示，黑石持有的日本商业地产资产已吸引了日本的小型基金和大型机构投资者的兴趣，可能在未来一到两年内再出售价值10亿美元的资产。在他看来，“在这种类型的市场中，拥有抛售能力是非常重要的”。