坐高铁从任何一座城市的近郊穿过，窗外的景象几乎是一模一样的：成片的高层塔楼像水泥浪潮一样铺开，20层、30层密密麻麻地戳向天空。

但如果你把视线移到东京、巴黎或者伦敦，会发现一个让人困惑的事实：那些城市的高层建筑基本集中在商务区，居民住宅绝大多数是低层和多层，高层住宅楼远没有中国这样铺天盖地。

中国现有高层民用建筑100多万栋，超过100米的超高层建筑5000余栋，总量世界第一，全国城镇存量高层住宅楼突破35万栋，接近4亿人住在18层及以上的高层住宅里，每两户城镇家庭就有一户安家在高层楼栋中。

200米以上超高层超过1362栋，占全球一半以上，深圳一个城市就有315栋。

问题就来了：中国真的缺地吗？如果并不缺，那这种全世界独一份的建设模式是怎么形成的？

2010年到2020年十年间，全国居住在高层住宅里的家庭户数涨幅达150%，短短十年，数亿人从平房板楼搬进了二三十层以上的塔楼。

一切的起点，是1998年房改。

那一年中国结束了福利分房，房地产正式走向市场化。

当时内地开发商缺乏经验，直接学习一河之隔的香港。

香港模式的核心是什么？是开发商从拿地、融资、建设、销售到物业全包的全能模式，是通过控制土地供应维持高地价，是高容积率、高密度、高周转的开发逻辑。

内地原样照搬，叠加土地财政，形成了独特的运转机制。

地方政府靠卖地获得财政收入，地价越高收入越多；开发商要利润最大化，直接提高容积率，同一块地皮盖六层只能卖两百套，盖三十层就能卖六百套。

市面上最常见的三十三层住宅楼并非巧合，每层约三米，三十三层约九十九米，刚好卡在一百米红线以下。

一旦超过一百米，消防标准、避难层设置、抗震要求会全面升级，建造成本成倍上涨。

所以三十三层是精细的经济账，是成本收益的最优平衡，跟居住体验几乎没有关系。

城镇化的浪潮，又给这套模式添了一把火。

1978年中国的城镇化率只有17.9%，到2024年已经超过67%。

四十多年超三亿人进城，人类历史上规模最大的人口迁徙。

短时间内解决这么多人的住房，高层住宅效率最高。往高了盖，同样的土地能容纳更多的人，配套设施分摊成本更低。

高层住宅有它的历史合理性，用空间换时间，用高度换密度，快速解决了大规模居住问题。

但是问题在于，当一种模式被证明能快速出政绩快速赚大钱后，就会被无限复制，直到远远超出实际需要。

很多三四线城市甚至县城，人口流出、土地不紧张，却也大建高层住宅，结果就是大量空置。

清华大学建筑学院的学者曾直言，多数三四线城市的高层住宅根本住不满，空置率非常高，这是荒唐决策的产物。

看香港，就知道这套模式最终会把人带向哪里了。

香港多年位居全球房价收入比最高城市，普通居民人均居住面积只有十五六平方米，约11万户家庭住在劏房里，涉及约22万居民，部分居民人均不足6平方米。

香港不是没有土地，郊野公园占全港面积约40%，但土地供应受控，高地价成为财政支柱。

香港中文大学原校长刘遵义曾直言，香港政府严重依赖土地财政，这必定会推高房价。

内地照搬了香港的土地出让、预售、公摊制度和开发商模式，香港出现的问题，内地有没有可能避免？

很难。

因为“老师”和“学生”的底层逻辑是一样的，都是在有限土地上高密度开发求收益，都把住房当金融资产而非居住产品。

区别在于，内地的体量更大，缓冲更厚，但趋势是一样的。

现如今，高层住宅的隐忧已经开始显现，最直接的是消防安全。

国家消防救援局明确指出，高层建筑面临扑救难、业态多、蔓延快、疏散难四大风险。

全国高层住宅火灾虽然只占住宅火灾总数的4.8%，但造成的死亡人数比例远高于这个数字。

早期建设的高层建筑，设备已经进入老化期，安全风险持续升高。

比消防更普遍的是电梯问题。

截至2024年底，全国电梯总量达到1153万台，其中使用15年以上的老旧电梯超过90万台，到2026年这个数字已经突破110万台。

电梯寿命约20年，未来几年将迎来电梯更换的高峰期。

一部高层住宅电梯的更换费用动辄几十万元，钱从哪里来？住宅专项维修资金。

可这笔钱的支取难度极大，程序短则数周长则数月，还经常引发业主纠纷。

新华网2024年调查披露，江西南昌某小区开发商挪用维修资金1600多万元，郑州某物业私自挪用维修资金17万余元，两千多户业主毫不知情。

钱不够、钱取不出、钱被挪用，这三座大山压在每一个高层小区头上。

更长远的问题是建筑老化，高层住宅设计寿命约50年，但电梯、水管、外墙保温、防水等部件的寿命远低于这个数字。

二三十年之后，三十层住宅楼全面进入维修期，维修成本会高到什么程度？业主还愿不愿意掏这笔钱？如果掏不起，房子会不会加速贬值，沦为无人愿意接手的资产？

欧洲已有高层住宅贫民窟化先例，日本也有高层公寓因维护成本高被低价抛售。

中国高层住宅体量全球最大，未来面临的挑战也是前所未有的。

正是看到了这些风险，2021年10月，住建部和应急管理部联合发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，明确提出一般不得新建超高层住宅，城区常住人口300万以下的城市严格限制新建150米以上建筑，不得新建250米以上建筑。

这道限高令出台，标志着二十多年高层狂奔终于踩下刹车。

但刹车只能阻止新的问题继续累积，已经建起来的100多万栋高层住宅怎么办呢？

这个问题没有标准答案，需要在未来几十年里探索解决。

中国并不缺土地，却选择了一条把所有人往高空赶的路，这条路有它的历史必然性，也有它的时代局限性。

香港几十年证明了高密度住宅的代价，内地既然选了同一条路，就很难完全避开同样的坑。

唉声叹气是没有用的，我们能做的是在问题全面爆发前，把维修资金管好用好，把老旧电梯更新改造推进下去，把消防隐患排查到位。

毕竟这100多万栋高楼里住着几亿普通人，他们买的不是一个金融产品，而是一个家。