先把这家店的账算一遍

许昌生活广场店2002年开业，是胖东来第一家大型综合商场，2026年上半年销售9.77亿元，全年约20亿销售、1亿多利润，于东来仍宣布它在2026年12月停止运营。

20亿销售配1亿多利润，净利率大约5%出头。这个数字决定了超市这门生意对租金的容错空间极小。租金每多出1000万，按5%的净利率倒推，需要多做2亿元销售额才能补回来，而一家店的坪效不可能因为房东涨价就凭空提升。

再看他上一次的选择。新乡大胖店年利润六七千万元，甲方把租金从800多万涨到2400万元，他"想都没想直接放弃"。多出的1600万租金，用同样的净利率折算,大约要靠三亿多元的新增销售来消化。在低毛利、高周转的商超业态里，这不是谈判空间的问题，是数学上不成立。

那几户业主，掐住的不是价格，是结构

关键细节不在租金涨了多少。于东来的说法是，2015年左右负责该项目的人员没按公司规定统一签订租约合同，最后个别租户租金涨到"无法想象的地步"，"公司退也退不成，因为很多已经签了合同"，这几户总体占比并不大。

占比不大却能逼停整个项目，说明问题出在产权结构上。这类老商场普遍是分散产权，几十个业主各持一小块，只要合同不统一签，任何一户都拥有事实上的否决权。

超市和百货是整体动线生意，缺一块铺位就断掉一段客流。主力店明明创造了这座商场90%以上的价值，议价权却被最小的那几户业主拿捏，这是中国商业物业最原始的形态留下的硬伤。所以我认为，他关掉的不是"高租金"，而是"分散产权"这个无法修复的底层结构。

说他任性的人，忽略了机会成本

反对的声音其实有相当的分量：放着一个多亿的年利润不要，为了几户租户的公平感就关店，情绪成分太重，正常企业会继续谈，谈不下来就转嫁成本。

这个逻辑的漏洞在于替代方案。集团累计销售已达139.55亿元，同比增长24.23%，这家店占比不到一成；许昌本地还有时代广场承接客流，西区新店也在与政府协调地方。当你有别的地方可去，硬件又老化、没有地下停车场，关店的机会成本就低到可以接受。

真正被市场低估的是另一笔无形资产。一次关店，等于向所有现在和未来的业主宣告：胖东来的租约谈判没有沉没成本可供勒索。用一年利润换来长期议价权和品牌可信度，这笔交易在我看来相当划算。

高房租不是原因，是结果

流行的解释是：线下实体不是被电商打败的，是被房租吃掉的。这个说法只说对了一半，我不认同它的因果方向。

过去二十年商业租金能持续跳涨，前提是好铺位垄断着客流入口，租金实际上是在向商家收取渠道稀缺性的溢价。电商和即时零售真正改变的，是这份稀缺性——顾客不再必须走进某个商圈。

问题在于租金定价还停在旧年代。商家的收入逻辑已经变了，业主的报价逻辑没变，这种错配才是店铺三年换一次招牌的真正原因。国家统计局的房地产数据里，商业营业用房这一块长期弱于住宅，说明市场早已给出信号，只是持有单个铺位的小业主看不到。

谁受益，谁买单

受益方很清楚：胖东来腾出团队和现金去做新项目，顺手强化了它最值钱的品牌资产；许昌市政府拿到了新的招商筹码；所有未来面对涨租的租户，都被送了一个可以引用的先例。

买单的是那几户业主。失去主力店的铺位，估值锚点直接消失，他们省下来的谈判胜利，会以物业空置和租金腰斩的形式还回去。此外还有依附客流的周边小商户，和二十多年的老顾客。

我的预判

未来两三年，主力店与业主的租约会明显向"保底租金加流水抽成"迁移，因为只有把收益和风险绑在一起，业主才拿得到主力店的品牌红利，硬性涨租的谈判筹码已经不在他们手里。

分散产权的老商场会成片退出主力店时代，转向社区服务、医疗、教育这类不依赖统一动线的业态。

至于胖东来这条路能不能学，我的判断是不能照搬。它成立的前提是自持或近似自持的物业、二三线城市的租金水平，以及一家企业对一座城市的议价能力。在一线城市的核心商圈，租金占比压不到安全线以内，这套模式从第一天就跑不通。能对涨租说不的，从来不是道德，是账本。

参考资料

关于关闭许昌生活广场店的说明｜发布平台：胖东来创始人于东来个人社交账号｜发布时间：2026年8月9日
集团2026年上半年经营数据｜发布平台：胖东来创始人于东来个人社交账号｜发布时间：2026年6月22日
2026年1—6月集团人员流失数据｜发布平台：胖东来商贸集团官方网站｜发布时间：2026年7月
许昌生活广场店门店信息｜发布平台：胖东来商贸集团官方网站｜发布时间：2026年
2026年1—6月份全国房地产市场基本情况｜发布平台：国家统计局｜发布时间：2026年7月