西安小寨赛格：西北商业顶流是赵贵的么？

[0,20592]<0,20592,0>我们今天来聊一聊，西安小寨赛格国际购物中心。这个购物中心呢其实是从一个高校的科教用地，然后经历了烂尾，再到后来的股权的争夺，最终呢成为了一个西北最具影响力的商业地标。中间其实涉及到了非常多的，土地，资金，利益分配的一些深层的博弈。[20592,3101]<0,3101,0>没错没错，对这个确实挺有意思的，那我们就直接开始吧。[23693,6810]<0,6810,0>好，咱们先来说说这个赛格国际购物中心它的这个地块的来历啊，就是它本来是一个什么样的用地性质？[30503,9473]<0,9473,0>这块地其实它一直都是长安大学的校本部西院，然后它的土地性质也是科教配套的教育用地，不是那种市场化出让的商业用地。[39976,4883]<0,4883,0>原来是这样，那这个项目最原始的时候。他是打算怎么开发的？[44859,26407]<0,26407,0>呃零七年的时候长安大学呢就启动了他们这个校本部地块的综合开发，然后那个时候他的立项的名字就叫长安大学科技开发综合楼。对，那他一开始的时候就是为了建一个这种。高校配套的这种科创的楼宇，那怎么建呢，就是校方出地然后投资方呢全额来建设。建成之后呢，投资方通过长期的租金来收回他的建设成本，并且他可以长期的经营这个物业。[71266,3702]<0,3702,0>明白了，那这个项目最早的时候是由谁来开发的？[74968,13880]<0,13880,0>最早的话是在零八年的七月份，通过一个公开的招投标。由这个陕西浙乐商贸有限公司，它是一个温州商人林孙忠控股的一个公司，对，然后它就拿下了这个项目的开发权。[88848,1950]<0,1950,0>那后来这个项目为什么会烂尾？[90798,23500]<0,23500,0>一开始的时候他们的合作协议里面写的这个运营年限就只有七年。然后他零九年开工，一年之后就资金链断裂了。工地就彻底停工了，一停就是三年。然后那个时候就已经负债累累了，光工程欠款就将近一个亿。施工方就是反复的来讨债啊，林孙忠也没有办法再投钱了，这个项目就几乎要流拍了。[114298,6365]<0,6365,0>既然这样，后来赛格是怎么介入的，赛格介入的时候是怎么操作把这个项目起死回生的？[120663,24326]<0,24326,0>赛格是一零年的八月正式进场接盘的。当时呢赛格已经在西安的数码卖场行业做得非常好，有非常成熟的商业运作的经验。然后他们进来之后呢，和这个林孙忠他们签了一个股权转让协议。赛格就拿下了这个浙乐商贸百分之五十一的股权，就控股了这个项目。但是呢林孙忠他还保留了百分之四十九。[144989,4289]<0,4289,0>啊，那相当于说这个老股东还在，然后新股东进来主导。[149278,9254]<0,9254,0>林孙忠他应该出的那些建设资金呢就全部由赛格来先帮他掏。然后后面再从这个商场的分红里面去慢慢的扣。[158532,3823]<0,3823,0>那赛格进来之后，这个项目具体又做了哪些调整和变化呢？[162355,22041]<0,22041,0>首先就是这个浙乐公司和长安大学他们重新签了这个合作协议。把这个经营年限从七年一下子拉长到了二十年。然后呢赛格还额外的拿到了这个项目周边的九千八百平方米的配套用地。所以总的开发面积就扩展到了二十五万平方米。这就为后面这个赛格国际购物中心的盛大开业打下了一个基础。[184396,4875]<0,4875,0>哦哦，赛格国际购物中心开业之后，具体带来了哪些影响呢？[189271,20458]<0,20458,0>它是一三年的十月一号开业的，然后它一开业就凭借着亚洲最长的飞天扶梯。还有这个巨型的室内瀑布以及西北最大的楼顶露天停车场。这三大网红地标一下子就火遍了西安。然后整个小寨商圈都被带活了，成为了一个新的城市中心。[209729,11851]<0,11851,0>原来是这样，那我们接下来的一个主题呢就是产权和实际控制人。就是这个赛格国际购物中心，它在公司的股权层面和实际的运营层面，分别是怎么搭建起来的？[221580,30293]<0,30293,0>从这个工商登记上面来看的话这个项目的开发公司。陕西浙乐商贸有限公司它的股份是很明确的，赛格商贸占百分之五十一。然后林孙忠占百分之四十九。但是呢所有的这个商场的日常的运营，招商收银。全部都是由赛格旗下的另一个全资子公司，西安赛格商业运营管理有限公司来负责的。所以所有的这个现金流其实都是进到了这个运营公司的。[251873,6760]<0,6760,0>所以说虽然这个股权是两个人分，但是实际上这个商场的真正的经营权是在赛格手里。[258633,8084]<0,8084,0>而且这个商场的运营公司它是赛格体系内的，就是他是一个闭环的管理。所以他的这个现金流和他的经营权都是高度集中的。[266717,9104]<0,9104,0>了解了，那这个赛格国际购物中心的核心决策团队，他们到底是怎么分工的？然后这个实际的控制权到底是在谁手里？[275821,24588]<0,24588,0>其实这个赛格商业最开始的时候有两个灵魂人物。一个是刘耀文，一个是赵贵，然后他们两个人就是从小一起长大的朋友，创业的时候他们也有非常明确的分工，刘耀文的话他是负责这个集团的战略还有就是对外的政企关系，然后赵贵的话他是这个项目的总裁。他直接负责的就是小寨赛格的这个建筑设计，业态规划还有招商落地。[300409,4698]<0,4698,0>听起来这个赵贵就像是幕后推手啊，所有的关键环节都是他在把控。[305107,11607]<0,11607,0>没错没错，现在赵贵他已经是西安赛格计算机集团的董事长。就是他是整个赛格系的最高负责人。然后所有的商业投资和对外合作都是他亲自来决策的。[316714,8282]<0,8282,0>哎那这个长安大学的土地性质到底给赛格国际购物中心的产权和收益分配带来了哪些特殊的限制呢？[324996,16744]<0,16744,0>这个商场的土地其实一直都是长安大学的科教用地，他从来没有转成过商业出让用地。所以说这个商场的商铺是没办法分割卖的。只能整体的持有然后出租，所以这产权就一直都握在这个项目公司手里。[341740,5872]<0,5872,0>哦，那也就是说商户他永远都拿不到这个商铺的产权，他只能够租。[347612,9268]<0,9268,0>对，而且这个项目赚的钱首先要按照协议给长安大学交土地租金，这个土地的所有权始终是归高校的，所以商户他就只有经营权。[356880,6739]<0,6739,0>明白了，那这个小寨赛格在资金结构上面。这么大的一个投资他的钱都是从哪来的呢？[363619,17682]<0,17682,0>这个项目它当时的总投资是超过了二十个亿。然后他的资金的来源分成了三块，第一块呢是赛格商贸自己掏的。他一开始的时候先掏了八千万的资本金。然后后来又追投了一点三个亿。所以他自己掏了大概二点一个亿。[381301,4022]<0,4022,0>这才刚刚十分之一啊，那剩下的那么多钱从哪来的？[385323,18025]<0,18025,0>第二大块呢就是施工单位垫资建设，就是施工单位他先自己拿钱把这个楼盖起来。等主体结构封顶之后，再给他们付钱。然后最后一块呢是等楼盖到顶之后。再去国有银行贷了一些开发贷款，把这个最后的资金缺口补上。[403348,7891]<0,7891,0>原来是这样，那赛格和这个林孙忠他们在出资上面到底是怎么约定的？这个东西后来又引发了什么样的矛盾呢？[411239,22475]<0,22475,0>他们一开始的时候是说好的，就是这个项目的建设资金赛格出百分之五十一。然后林孙忠出百分之四十九，但是呢林孙忠他其实没有钱了。所以他的那部分就全部都由赛格先帮他垫着，等这个商场开业之后赚了钱，再从林孙忠的分红里面扣本金和利息。[433714,3224]<0,3224,0>所以其实赛格几乎承担了全部的建设资金啊。[436938,18579]<0,18579,0>对，林孙忠他在整个建设期间其实基本没有掏什么现金，他只是最后竣工的时候补了一点，补了一点一亿两千五百万。然后赛格这边呢累计帮他垫付了差不多有八个亿。所以开业的时候其实他们这个账面上还是有一大堆的工程款和贷款的利息没有付清的。[455517,7308]<0,7308,0>那赛格国际购物中心，它这种只租不售的模式，对它的现金流和盈利能力到底带来了哪些影响呢？[462825,24247]<0,24247,0>因为他完全靠租金和物业费还有这个餐饮的扣点来赚钱。没有办法靠卖铺子来快速的回流资金。但是他一八年的时候销售额就达到了七十点八六亿元。然后二四年更是突破了一百三十亿。就是他的这个租金的收入是非常稳定的，所以他很快就把建设贷款还有工程款都还清了。然后就开始进入到一个非常暴利的阶段。[487072,8736]<0,8736,0>这样啊，那我们接下来要聊的就是这个长达十年的股权争夺战。就是这个矛盾是怎么爆发的？双方到底是在争什么？[495808,15161]<0,15161,0>这个商场一三年开业之后啊，林孙忠就觉得说，我要分经营收益。但是赛格这边就一直跟他说，就是我们现在还有很多工程款没有付，还有银行的贷款没有还。所以我们现在没有利润可以分。[510969,4770]<0,4770,0>所以林孙忠是怀疑赛格这边做假账，故意不分钱给他？[515739,12171]<0,12171,0>是的，然后他就没有办法他就直接把赛格告上了法庭。他的诉讼请求就是要撤销委托经营合同，然后要赛格把这个经营收益都交出来。这个案子的金额就高达数亿元。[527910,5416]<0,5416,0>这个案子在法院的审理过程当中，都经历了哪些关键的节点呢？[533326,32418]<0,32418,0>这个案子是一四年的时候林孙忠就把这个案子递到了陕西高院。然后陕西高院一审是驳回了林孙忠的诉讼请求，就是他认为赛格是有权先把这个项目的债务还清的。然后一八年的时候，最高人民法院又提审了这个案子。然后认为，呃原判是有一些事实认定不清的地方，就把这个案子又发回陕西高院重审。然后明确说这个经营收益应该按照股权比例分配给各个股东，不可以由一方直接把这个钱都留在公司账上。[565744,5358]<0,5358,0>哦哦，两方在这场官司当中，他们最核心的分歧点是什么呢？[571102,13165]<0,13165,0>林孙忠他就是强调说，他是这个项目最早拿地的人，他有百分之四十九的股权，然后他也投了上亿的资金，但是他这么多年一分钱分红都没有拿到。所以他觉得他的合法权益是被严重侵害了。[584267,1399]<0,1399,0>那赛格这边的理由呢？[585666,23057]<0,23057,0>赛格这边就反驳说，林孙忠他的出资其实是没有到位的，大部分的钱都是赛格出的。然后这些钱要先把这个项目的负债还清。所以他们就认为林孙忠他是没有资格分红的，他就是想不劳而获。这场官司到现在都没有结束，然后涉案金额巨大，也是成为了西安的商业地产历史上最大的一起合作开发纠纷。[608723,7179]<0,7179,0>明白了，那赛格国际购物中心到底是怎么在这么激烈的竞争环境下，成为这个西北商业的领头羊的？[615902,16273]<0,16273,0>其实赛格能够一直霸榜的原因，首先就是他的位置实在是太好了，他是在西安城南最核心的小寨十字，然后又是双地铁换乘。周围又有几十所高校，所以他的这个年轻人的客流是源源不断的，就是他有这个天然的优势。[632175,3279]<0,3279,0>他这个定位和招商是不是也有一些特别的地方？[635454,18289]<0,18289,0>没错没错，赛格他没有去跟这个传统的商场去抢这个高端的客群。他就是死死的抓住了大学生和年轻的上班族。然后他里面全都是这种平价的潮牌，网红的餐饮，然后各种沉浸式的娱乐。所以他就是完全的迎合了这种年轻消费群体的喜好。[653743,7499]<0,7499,0>不过话说回来，这个赛格他具体是怎么通过这个空间的打造和运营模式，把这个客流牢牢的抓在手里的呢？[661242,27747]<0,27747,0>他就是打造了这种网红的场景嘛，像那个飞天扶梯，室内瀑布。楼顶停车场，就是他这些东西都是在短视频平台上面疯狂的传播，然后就为他带来了这种源源不断的免费的客流。再加上他是统一的自持运营，没有小业主来捣乱，所以他可以随时的去调整他的业态。统一的去做一些装修，然后统一的去策划一些营销活动。所以他就是整个商场的氛围和他的品牌的阵容都是始终在线的。[688989,12885]<0,12885,0>对，那我们今天就是把这个赛格从一个烂尾楼到一个商业传奇的整个的历程。给大家拆解了一遍，然后也看到了这个土地，资本，运营权，这三者背后的复杂的博弈。[701874,6701]<0,6701,0>好的，那这期节目咱们就到这里啦，然后感谢大家的收听，咱们下期再见，拜拜拜拜。