合肥第十座商业的考量 华润商业抓着“最强风投城市”不放

观点网3个月前，华润万象生活在合肥连落两子，与合肥轨道合作签下政务文化区、高新区两幅地块。商业客当时提了一个问题：合肥还能装下多少个华润万象商业？

如今，华润很快给出了答案。至少还有1个。

6月13日，京东拍卖平台上一场持续了数小时的竞拍画上句号。烂尾近五年的合肥苏宁广场以6.57亿元成交，买家为华润置地全资子公司上海泓喆房地产开发有限公司。

这已经不是华润商业2026年在合肥的第一次动作。如上所述，3月3日华润万象生活与合肥轨道签订战略合作协议，明确负责天鹅湖TOD·天鹅湾壹号项目和青龙岗TOD·云缦朗境项目商业用地的商业运营。

两座新项目加上去年接管的烂尾多年的合肥宝能城，华润商业在合肥的版图正在快速扩张。

而拿下苏宁广场，意味着华润商业将在合肥落下第10颗棋子，令该城市的万象商业含量位列华润体系内第一梯队。

一座城市，十座商业体。从2013年首次进入合肥至今，华润在合肥的商业布局已经走过了近13年。那么问题随之而来：这座城市究竟有何吸引力，能让华润如此不遗余力地加码？

拿下烂尾苏宁广场

据了解，此次被拍卖标的为“位于合肥市北二环与蒙城路交口西北角的一处商服用地及地上商业在建工程”，即“合肥苏宁广场”项目。项目原属合肥苏宁悦城置业有限公司，标的评估价为10.21亿元。

拍卖记录显示，这是项目的第三次司法拍卖，前两次均以流拍告终。

第一次拍卖起拍价按评估价起拍，无人问津；第二次降至8.17亿元，再次遇冷。第三次起拍价压到6.53亿元，最终溢价400万元落槌，较原始评估价折让约35.6%。

数次折价背后，是该项目一条典型高开低走的开发轨迹。

资料显示，2018年4月，苏宁置业以15.36亿元摘得项目前身“庐阳区N1801号地块”，计划总投资约50亿元建设苏宁广场，原计划2021年10月开业。

项目规划总建筑面积约26.7万平方米，纯商业体量约15万平方米，地上7层、地下3层，定位为轻奢智慧购物中心，拟引入苏宁旗下苏宁云店、VR体验馆、苏鲜生、苏宁影城等业态。

地理位置上，项目周边常住居民超过10万人，临近地铁5号线五里井站，加上竞品合肥荟聚尚未开业。“合肥苏宁广场”被认为将成为合肥城北最核心的大型商业载体。

临近到2019年初，项目奠基动工。但1年后，虽然主体结构封顶，但建造工程却因安全生产隐患被责令全面停工整改。更大的打击紧随其后，2021年苏宁系整体陷入债务危机，资金链十分紧张，“合肥苏宁广场”工地就此沉寂。

此后几年，“合肥苏宁广场”的命运在“即将复工”和“无限期停工”之间反复拉扯。

转折点出现在2025年，当年4月2日，应徐州苏宁置业有限公司、国家税务总局合肥市庐阳区税务局申请，合肥市中级人民法院裁定受理合肥苏宁悦城置业有限公司破产清算案。

期间，管理人曾尝试将破产清算转为重整程序以招募投资人，但未能成功。同年12月，合肥中院正式宣告徐州苏宁置业破产，进入资产处置阶段。随后，相关资产被摆上拍卖平台，最终被华润竞得。

按项目现场情况看，华润商业接下的是一个主体结构已经封顶、建面近27万平方米的大型商业骨架。

拍卖要求中明确写道，竞得方需在裁定后12个月内启动续建，30个月内全面开业。这意味着华润必须在2027年6月前开工建设，到2029年初完成开业。

第十座商业的考量

从最初的欢乐颂到最新获取的“合肥苏宁广场”项目，华润在合肥的商业布局跨度近17年。回顾时间线，华润商业进入合肥市场的节奏经历了从试水到加注再到全面铺开的演化。

从最初的商业试验作品欢乐颂和五彩城开始，到2015年合肥万象城，2019年庐阳万象汇的开业，华润在合肥推进了基本的商业布局。最标准化的产品线万象城、万象汇均完成落地。

自2024年以来，华润商业在合肥的脚步明显加快。其布局逻辑也从早期通过获取土地，进行重资产投入为主，过渡到与当地企业合作进行轻资产拓展，获取标的的方向也不少瞄准当地低效存量商业资产。

除2024年5月开业的包河万象汇外，2025年落地或浮出水面的瑶海天地BY MIXC和滨湖万象汇，均为轻资产或合作项目。

其中，瑶海天地BY MIXC是华润万象生活联合安徽置地合作打造，为新晋的“天地系”项目；滨湖万象汇项目前身为烂尾8年的合肥宝能城，与华润签约的就是合肥宝汇置业。

2026年3月，华润万象生活再与合肥轨道签订战略合作协议，负责天鹅湖TOD·天鹅湾壹号项目和青龙岗TOD·云缦朗境项目商业用地的商业运营。直至最新拿下“合肥苏宁广场”项目。

截至目前，华润商业已在合肥落地10个项目，包括3条产品线6个已开业商场，在当地形成了清晰的梯度覆盖。

底图来源：百度地图，商业客整理标注

在此背后，合肥之所以成为华润商业非加注不可的战略要地，根本原因在于这座城市本身正在经历一场深刻的经济与人口变迁。而这恰好符合华润商业目前锐意推动的“一城多汇”区域深耕策略。

从经济数据来看，合肥的增长势头令人瞩目。2025年，合肥GDP达到1.42万亿元，追平济南并列全国第18位，创下城市发展史上最佳排名，GDP增速6.1%，也居29个万亿城市中的头部。其中，强势的产业投资是其高速发展的最大推力。

近年来，合肥长期被打上“最强风投城市”标签。这个标签，源于外界对合肥市政府通过资本运作成功推动产业升级的观察。这一称号最早出现在2020年前后，合肥因接连押中京东方、蔚来汽车、长鑫存储等多个战略性新兴产业项目并实现巨额回报而迅速走红网络。

归根结底，它本质上折射了合肥在国内地方政府竞争格局中走出的一条独特路径——以“国资领投”撬动战略性新兴产业，最终实现产业链再构建与区域经济能级的整体跃升。

截至2025年末，合肥战略新兴产业占规上工业比重已超过60%。其中，集成电路、新型显示、新能源汽车、人工智能四条产业链已成为城市经济核心支柱。

产业的爆发式增长直接推动了高质量人才导入，现时合肥常住人口已超过1000万人。以“芯屏汽合”为引擎的产业体系，吸引的不仅是工程师和技术工人，更是具备较强消费能力的中产人群与年轻家庭。

这种势能投射到消费端，2025年合肥社会消费品零售总额达到5320.9亿元，同比增长3.2%，稳步扩张的消费底盘为商业繁荣提供了坚实支撑。这也是为何华润商业愿意如此大投入的原因。

图片来源：华润万象生活业绩演示材料

当然，华润在合肥的扩张并非无阻力。

银泰商业在合肥根基深厚，银泰中心长期占据高端消费顶端，银泰in77和inPARK也在持续加固其壁垒；龙湖则已落地三个天街项目；

万达是进入合肥最早的大型商业地产运营商之一，目前四座万达广场的体量和品牌惯性仍不可忽视；万科（印力）就以社区商业和区域配套为主调，布局3个项目……

不过华润商业早已在项目规模上“拔得头筹”，加上其运营上具备第一档体系化能力，综合情况下执行力亦足够强，因此更有望能锁定更多市场份额。

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