全球最大豪华酒店业主，8年痛失70家酒店

文 | 酒管财经

8年前的北京万达索菲特酒店里，融创、万达和富力正进行一场事关国内豪华酒店史上最大规模交易。

最后，富力地产以189.55亿元的“捡漏价”从万达手中打包收购77家酒店。

收购完成后坐拥91家豪华酒店的富力，头顶全球最大豪华酒店业主的光环，一时间风光无限。

8年后， 随着长沙富力万达文华酒店以5.14亿元的起拍价易主，这位全球最大豪华酒店业主手中的酒店已经从91家减少到只有21家了。

而近期被摆上货架折价抛售的，还有泉州富力万达文华酒店、廊坊富力万达嘉华酒店、宁德富力万达嘉华酒店......

短短8年，剧情彻底反转。

如今的富力地产正面临前所未有的流动性危机，而酒店业务作为其重要资产，在债务高压下已成为其“断臂求生”的核心标的。

01全球最大豪华酒店业主“大甩卖”

由于资金流承压，早在2022年富力就开启“卖酒店求生”模式，但市场反应远不及预期。

2022年6月，北京万达嘉华酒店以5.5亿元出售，较富力2017年收购成本亏损653万元；

同年12月，福州威斯汀酒店以4.3亿元成交，较评估价缩水30%；2024年，伦敦ONE项目以16亿英镑割肉抛售，较2017年收购价缩水46%。

2023年，富力相继出售武汉富力万达嘉华酒店、西安富力万达嘉华酒店以及长沙富力万达文华酒店。

据位酒店资产管理人士透露，富力目前出售的酒店不只这几家，五年前其收购的万达73家酒店，基本都在待售名单上，由富力集团董事长李思廉的弟弟李思源负责对接。

曾有多家媒体向富力求证酒店出售计划及进展，但富力均表示一切以公司公告为准。

2024年9月，富力地产发布内幕消息，其附属公司兆晞有限公司、御逸有限公司及富力（香港）有限公司收到担保代理人通知，委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited对旗下68家酒店及一幢写字楼实施资产接管。

此次接管是由于一笔未偿还的境外债务，具体金额为6.14亿美元，债权人之一为淡马锡旗下Seatown Private Credit Master Fund（持有18%份额）。

而这些酒店资产正是2017年富力地产收购的万达酒店资产包核心部分。

由于68家酒店资产被接管，富力旗下90家酒店一度锐减到22家。

据其2025年中期业绩报告披露，富力旗下拥有22家运营中酒店，分别由万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团、凯悦酒店集团等酒店管理集团管理。

随着长沙富力万达文华酒店以5.14亿元的起拍价易主，这位全球最大豪华酒店业主手中的酒店再度减少到只有21家。

然而，富力酒店的“割肉抛售”似乎还在继续。

9月23日，廊坊富力万达嘉华酒店再次折上折起拍。

其首次法拍为7折起拍，起拍价1.94亿，折合5201元/㎡，9月23日因无人报名流拍。

9月26日其在流拍价基础上再次8折拍卖，起拍价1.552亿，折合4160元/㎡。

10月23日，宁德富力万达嘉华酒店将降价后二次法拍，本次法拍为56折起拍，起拍价约2.78亿，折合单价为6552元/㎡。

11月3日，泉州富力万达文华酒店将以3.3亿元起拍价公开拍卖。

从买买买到卖卖卖，对于风雨飘摇的富力来说，好不容易在2022年搞定了债务重组，接下来可能又要进入到大甩卖的时刻了，30年的积累不知道最后能剩多少。

02 拖后腿的并非酒店业务

值得注意的是，这并非富力首次尝试出售酒店资产，此前其已多次通过资产处置缓解债务压力。

财报数据显示，2024年富力地产全年营业额同比下降51.15%至177.01亿元，净亏损达到177.1亿元，流动负债超过流动资产316.76亿元，现金总额仅有38.64亿元。

可以说，富力正面临前所未有的流动性危机，而酒店业务作为其重要资产，在债务高压下已成为其“断臂求生”的核心标的。

因为，真正拖后腿的并非酒店业务，反而是酒店业务受富力高杠杆的拖累。

截至2025年6月末，富力地产流动负债有2480.98亿元，其中一年内到期的短期债务合计975.94亿元。

相较于短债压力，富力地产流动性十分紧张，其账上现金及现金等价物只有6.88亿元。

其实，酒店业务一直是富力的一大金字招牌。

富力早在2004年便进入高端酒店业，六次获得中国酒店业最佳业主，至今仍保持亚太区丽思卡尔顿品牌最大业主名号。

2011—2016年，富力酒店业务营业额占投资物业营业额的比重均在55%以上。

广州柏悦、广州君悦、广州丽思卡尔顿、北京富力万丽、成都丽思卡尔顿、哈尔滨丽思卡尔顿.....

在早期奢华酒店进军中国的历程中，富力一定是个绕不开的明星业主。

然而，高杠杆叠加运营成本压力，一直在拖累富力的酒店业务。

2018年至2024年，富力地产酒店分别盈利-4.59亿元、-10.08亿元、-14.27亿元、-14.22亿元、-15.3亿元、-9.04亿、-26.19亿元。

单从利润来看，富力的酒店业务的确是连年亏损。

但细看2018年至2024年的营业收入，分别为70.28亿元、70.22亿元、44.63亿元、50.7亿元、40.4亿元、63.65亿元、43.73亿元；

营业成本分别是56.92亿元、55.26亿元、40.15亿元、42.7亿元、55.7亿元、72.65亿元、69.92亿元。

富力的酒店营收，放在国内地产系酒店中当属前列。

只可惜外部高昂的融资成本持续吞噬利润，富力的酒店业务也难逃亏损怪圈。

接下来，高杠杆上走钢丝的富力手中仅剩的21家豪华酒店或许还要继续“渡劫”。

03 比回血更重要的是“疗伤”

从2023年开始，地产商的豪华酒店抛售潮愈加明显。

仲量联行数据显示，截至2024年末内地酒店投资交易总额达到了178.7亿元。

其中68%的卖方为地产公司，12%为房地产基金。

在房地产市场低迷、融资困难的背景下，地产公司纷纷选择变现酒店资产，以缓解资金链压力。

图源：仲量联行

近两年高端酒店的业绩，更是不忍直视。

以全国12个核心城市为样本，平均RevPAR下跌5.5%。

图源：仲量联行

其中，有正增长的城市只剩下北京和上海，而下跌最狠的前三名，是三亚、武汉和苏州。

去年9月，一段讨薪视频火遍网络，然而发生地是惠州洲际度假酒店，一群员工围着酒店管理层讨要拖欠了9个月的工资和20个月的社保公积金。

据了解，惠州洲际度假酒店也曾生意火爆，员工数达五六百人。

只是后来，由于软硬件设施过于老化，不少客人在入住后抱怨名不符实，生意越来越差。

如果后期酒店全面翻新，需要的资金可能超过2亿元。

而这家酒店背后，正是富力地产。

2025年上半年，高端及以下级别酒店同样面临“量价齐跌”的困境，RevPAR降幅在6%-8%之间。

图源：str

显然，以房地产利润养酒店的模式目前已经不再可行。

房企当前出售酒店的主要目的还是减重，将原本持有的重资产不断轻化，用以回笼资金来“疗伤”。

酒店业务板块可以是地产商们“回血”的优质血包，但光凭出售酒店资产是无法扭转负债高压现状的。

随着国内酒店市场进入存量时代，许多酒店巨头都在进场拼抢存量物业，这给地产酒店在存量市场中带来了机会。

据不完全统计，目前中国的高端酒店物业70%都在地产商的手中。

地产商如何充分发挥手中高端酒店物业的优势，精细化运营，重视品牌价值，是实现手中酒店资产保值增值的关键。

在世茂喜达的一场业主答谢会上，品牌方曾直言不讳其最大优势之一就是“作为一家具有业主视角的酒店管理集团，与房地产商采购体系直接嫁接，可以严格把控建筑设计、运营成本的考量，确保高投资回报率”。

规模化扩张是每一个酒店集团的目标，但地产酒店尤其是高端酒店贵在精，而不在量。

地产酒店要做的不是简单的产品，而是打造高品质的精品，让酒店回归住宿属性、商品属性，利润才能得以保障，真正让地产酒店实现专业化管理的道路。

8年前，吃进77家酒店富力算过一笔账：一年能产生70亿的收入、15亿的净利润，价格不高，是个好买卖。

可惜，房产生意比高端酒店还惨淡。

8年后的富力流动负债有2480.98亿元，一年内975.94亿元，而公司的账上只有38.64亿元的现金流。

富力这位昔日全球最大豪华酒店业主的“酒店梦”能否延续，或许只能等待剩下的21家酒店给出最后的答案。