对话恒隆集团CEO卢韦柏：二线城市商业竞争激烈但潜力大，地产复苏是一个渐进过程

每经记者：黄婉银 每经编辑：陈梦妤

“我们预计，如果没有新的重大资本开支，2027年—2031年对恒隆而言将是一个较好的阶段。”

近日，恒隆集团及恒隆地产（统称恒隆）CEO卢韦柏在接受《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）采访时表示，随着中国内地的中产阶层收入提升和消费升级，优质商业体在二线城市仍有较大潜力。“我们对内地市场充满信心，无论是二线还是一线城市，都存在较多发展机会。”

其实对于商业地产赛道而言，面临的挑战尤为严峻：一线及重点二线城市新商业中心密集开业，同质化竞争加剧；消费市场虽处复苏期，但节奏偏弱、居民消费信心待恢复，叠加业态分流，项目面临客流与销售双重压力，如何盘活存量、破解供需错配成破局关键。

恒隆集团及恒隆地产CEO卢韦柏 每经记者 黄婉银 摄

二线领先商业项目的收益可能超过一线

与多数港资房企不同，恒隆长期押注内地市场，其在内地的租赁收入规模甚至超过香港。

近日，恒隆董事长陈文博对包括每经记者在内的媒体表示，当前内地市场确实面临一定压力，但据他观察，尤其是近两三个月，相关运营数据仍保持增长态势。“我对内地零售市场仍有信心。在与租户的沟通中也感受到，尽管大家仍持审慎态度，但实际数据的回升一定程度上缓解了之前的顾虑。长期来看，市场能否持续复苏仍需观察，但我认为内地消费市场基本面向好，潜力依然巨大。”

每经记者注意到，恒隆地产的核心业务为物业租赁业务，2025年上半年，其在内地的租赁收入为31.9亿港元，占租赁业务总收入的68%；在香港的租赁业务规模为14.88亿港元，占租赁业务总收入的32%。

卢韦柏告诉每经记者，公司过去两三年比较辛苦，主要是因为杭州恒隆广场投入较大。这个项目在2018年高点时购入，开发难度高，运输、施工等环节都非常复杂。该项目总投资200多亿元，占公司总贷款规模的一半。因此，如果这一项目能在2026年顺利开业，2027年起有完整年度收入，其他项目也能随着环境改善而表现更好，对公司将有重大积极影响。

“过去十几年，公司一直处于持续开发状态，2027年后有望放缓新项目投入，实现收入增长、支出控制的良性循环。因此，这个阶段对公司来说是一个较好的发展时期。”卢韦柏说。

在具体的投资布局上，恒隆持续关注各线城市的机会，但不主张盲目扩张。

卢韦柏对每经记者表示，一线城市如上海等市场固然租金水平高，但二线城市也有发展机会。尽管二线市场竞争激烈，但只要有机会成为区域前三名，就能形成较好的运营优势。“二线城市是我们的机遇。如果能在当地成为区域性领先的商业项目，相较于作为某个一线城市众多头部项目之一，成为区域领先项目带来的收益可能更高。”

当前香港开发商最关心降负债

卢韦柏坦言，香港开发商相比内地开发商更为保守。今年初，恒隆宣布通过银团贷款拿到100多亿港元作为储备资金，当时是出于对市场不确定性的防范。“这笔钱至今还未动用，但持有现金至少让我们有等待的底气。如果没有这笔资金，我们可能被迫在市场价格不佳时出售资产。而现在我们可以保持耐心，暂不出手。”

他补充道，当前香港开发商最关心的无疑是降低负债。在当前利率高企的环境下，减轻债务负担是行业普遍面临的压力，不仅是中国，英国、西班牙、美国等市场也是如此。因此，目前绝大多数香港开发商都在思考如何稳健去杠杆。全新公布的“恒隆V.3”战略，就是通过物业升级改造和周边拓展来提升现有资产价值，以最大限度地挖掘现有资产的价值。

对于地产行业的调整周期还会持续多久，卢韦柏认为还是看这几年。最根本的困难在于全球长期利率居高不下，各国央行难以有效压低利率。而相比之下，中国内地的情况反而相对较好，没有通胀压力，甚至打折促销普遍。但作为港资企业，恒隆的融资主要来自香港市场，受全球利率影响更大。整体市场复苏会是一个渐进的过程，不可能在短时间内迅速反转。

今年以来，部分外资机构抄底内地或香港资产，恒隆是否看到抄底的信号？

对于这个问题，卢韦柏的回应是，这一方面要看美国长期利率是否下降，另一方面则需关注中国经济基本面的恢复情况。如果能看到消费增长回归到更正常的水平，结合利率环境改善，会对市场更有信心。至于具体何时是底部，其实没人能准确预测。但只要公司资金充裕，不必过于纠结是否买在最低点，形势不明朗时，现金留在手里还是更稳妥。

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