苏州中心商场——活力依旧

苏州一日行的行程，通常有苏州中心商场和仁恒仓街两个必选项，然后会多看一个其他项目或者走个街区作为收尾。例如上周探访了拓宽人行道后的十全街，并走了一下乌鹊桥路上的樂村。

如果说此前分享的仁恒仓街看点，是依旧处于对项目“开园”期的“首轮期盼”，那本文再次聊苏州中心商场则是我们对一个已经开业6年项目的常规持续关注。‍‍‍‍‍‍

相对于去年先后引入了包括CELINE、ZEGNA、HOGAN、MARNI、Maison Margiela、DIESEL、JIL SANDER、TORY BURCH等一众奢侈品快闪店，现阶段虽然含奢浓度略微降低，但本质上项目是从“年底冲刺”后回归到了更为均速的节奏。

项目升级提档是长期工程，品牌快闪店率先试水当然会为后期入驻与否带来重要参考指标，而在开启正式合作之前，对于以大众消费为主力的大型综合体而言，“是否向好发展”依旧有不少其他判断依据——例如美妆生活方式业态虽然近两年基本触达拓展瓶颈，但依旧是非高奢商业项目最易树品牌定位和形象的业态之一；户外运动零售品牌则是近年细分市场的香饽饽；而对于具有网红标签品牌的引入，则能反应一个项目的基础客流和活力。

此次苏州中心商场探班，以上看点依旧在持续发生，下文稍作分享。‍‍‍‍

1、北区1层多个热门时尚女装品牌先后开业‍‍

在去年与奢侈品们同期以快闪店呈现的ICICLE，已于今年2月开出正式专店，选址于原AJ的位置，毗邻bebe显然更为融洽。

近期随着IRO、self-portrait、Mardi Mercredi一字排开在4月陆续开业，与前者在该区域两侧遥相呼应，为楼层带来了全新的轻奢时装品类氛围，当然也有助于未来引入更多类似定位的品牌、带动零售业态循序渐进地提升。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、美妆业态依旧在强化‍‍

项目对于该业态的集中引入发生在2021年，当时我们也出过一篇相关推文《苏州中心商场4周年，南区L1“美丽升级”》。如上文所述，近两年该业态相对“安静”，主要因为国际高端化妆品对目标选址项目定位区间的考量——该进的项目基本都已完成了引进或升级，未来工作更多理应集中于对新晋市场热门品牌的争夺，以及结合业绩和运营对于老品牌的调整更替。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

苏州中心商场在该领域近期依旧有强化，来自北区1层原CHARLES&KEITH位置引入ESTÉE LAUDER围挡筹备中。

原MAKE UP FOR EVER的位置则开出DIPTYQUE苏州首店，高端香氛取代彩妆也是近年该品类内调整趋势之一，而对于具有高端和稀缺标签品牌的精选则是优质项目现阶段更为精准务实的招商策略。‍‍‍‍‍‍‍‍

在业态氛围更为集中的南区1层中庭，则在今年3月引入了DIOR香氛化妆品限时体验店，品牌再次以快闪形式入驻，也助项目即将变相集齐传统“四大”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3、网红属性餐饮持续引入

项目的超大体量以及稳定的大客流，使其能够持续获得具有网红属性品牌的青睐，尤其是餐饮业态（SHAKE SHACK、BUTTERFUL&CREAMOROUS、裕莲茶楼等均是佐证），且几乎每次前往都能看到“新面孔”，此次当不例外，位于北区B1的PAOPAO Bakery&Café、1层的阿嬷手作和围挡中的tea'stone，皆为首进苏州市场，且有人气保障。

4、运动健康生活方式有望成为进一步完善的突破口‍‍‍‍

项目在初期规划时将传统运动户外品类主要集中在4层，而随着近几年该业态的兴起，以及更多热门品牌进入市场，项目也陆续在北区2层及南区（二期）1层开辟出新的空间，引入诸如On昂跑、HOKA、SALOMON、MAIA ACTIVE、Wilson等细分市场热门品牌，同样成为苏州市场的稀缺性选择。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不过由于体量太大，导致唯一的问题是品类氛围易被打散，相信这也是项目在整体及品类区域规划时正极力着手解决的难题，但由于时效性（例如2022年南区二期带来的大面积商业面积供给）、品牌开店窗口、场内现有品牌租约等各种因素的影响，几乎不可能一次性调整到位，相信未来会通过辗转腾挪梳理得更为清晰，毕竟在整体定位方面依旧还有更多上升空间，因此基于“提档”的向好调整理应会带来正向的骨牌效应。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而此刻对于苏州中心商场而言，如何让客人能够在如此大的场域内到访尽可能多的空间是运营的重点所在，也因此会看到项目特地做了一张以体验打卡为主题的“玩转苏州中心”DM，毕竟对于业内而言，评判一个商业项目好坏有太多的维度和视角，而对于大众消费者而言，好玩好买环境舒适服务上乘可能就足以俘获人心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

先后分享了此次探班仁恒仓街和苏州中心商场的看点，虽然是调性氛围迥异的两个项目，但我们主观而言都很喜欢，且基于城市发展视角，商业本就需要多元化以满足不同类型消费者的诉求，而两者皆为苏州市场的代表作品（包括文头提到的街区也是），期望这类优质项目能促进城市消费活力，未来更多开发商入驻后也能取得共荣。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍