万科的社区商业越来越高级，这回玩出了一个新商圈！

昆明的大商圈不少，比较出名的有市中心的三市街商圈（顺城、柏联、昆百大等），东风广场商圈（恒隆、金俊），北市区的白云路商圈（同德、欣都龙城等）、南市区的滇池路商圈、世纪城商圈等。

伴随着城市的发展变迁，有老商圈的衰退，就有新商圈的诞生，这都是商业规律使然。

滇池半岛新商圈成立仪式在桂语小篆街举行

昆明最新诞生的商圈，则是上周末由万科小篆街、王府井小镇、福保半岛三家联手发起的滇池半岛新商圈。

强劲消费力推动滇池半岛新商圈形成

一般来说，商圈是在城市和区域的核心位置，以规模化商业为基础，并有足够的居住人口和消费力做支撑的前提下形成的。滇池半岛新商圈的诞生有其必然性。

会展片区以及三个半岛片区的开发历史超过10年，从一片空白到如今的繁华，片区的发展速度有目共睹。

云南房网统计了一下，片区内已交付入住的新小区约17个，总户数已超过4万户，其中仅万科5个社区就交付了1.65万户，按平均每户3人计算，片区入住人口保守计算也有10万人以上。

随着万科桂语东方、公园城市、都会半岛等大盘项目建设和交付，人口数字还将继续增长。

再加上会展中心、福保半岛、滇池湿地、绿道等带来的庞大人流，人口聚集效应越发凸显。

从消费力角度看，会展片区本身是典型的改善居住区，客群集中于中产及中产以上，消费需求和能量潜力巨大。

本质上，商圈就是消费力的聚集。从这个意义上说，滇池半岛新商圈是基于强劲消费力的聚集而诞生。

恰逢其时的滇池半岛新商圈

王府井奥莱滇池小镇于2019年开业，总建面约12.8万平方米，定位于以奥莱为主力店的新生活方式融合性休闲购物小镇。小镇开业以来，销售规模与客流年均增长率超过15%，2024年，销售额达7.3亿元，客流达到390万人，今年上半年，销售和客流增长率更是飙高到28%和40%。小镇预估，今年全年的销售额将增长到8.5亿元，客流480万。

据统计，王府井小镇的客流有40%来自周边3公里，30%来自周边7公里。所以不难看出，上图的增长曲线实际上与会展片区人口增长吻合。

福保半岛自去年开放以来，一跃成为昆明热门打卡地和文旅新地标，被誉为“小三亚”和“小新西兰”，在新商圈发布会上，项目运营方披露了新消息：福保彩印厂旧址改造的“容滙天地”将于本月亮相，这个商业体有6万方商业体量，以CMYK四色彩印为命名创意，融入特色零售、餐饮美食、休闲体验、亲子等业态，将成为福保半岛农文商旅模式的驱动核心。

据统计，福保半岛开放一年内游客达500万人次，其辐射范围不仅限于周边数十万人群，也吸引了昆明数百万微度假人群，乃至来自全国的旅游旅居人群。

如果说王府井小镇和福保半岛是新商圈的“主动脉”，吞吐着庞大的流量与消费；那么桂语小篆街以及万科500里规划的小镇中心，就是深入生活肌理的 “毛细血管”，用一步之遥的便利和场景，攥紧了居民的日常。

滇池半岛新商圈

主打家门口的精致烟火气的小篆街，与主打新生活方式休闲购物的王府井奥莱滇池小镇，以及主打松弛美学发生厂的福保半岛容滙天地，不仅在定位上各有特色、互为补充，而且在空间上也形成了半径1.5公里的商业集群，一个优质的商圈雏形已经形成。

从桂语小篆街到小镇中心，万科社区商业真的不一样

实际上，作为滇池半岛新商圈的重要组成部分，桂语东方门前已开业的桂语小篆街只是很小的一部分，规划中的500里小镇中心也并不仅仅包含社区商业，而是一个关于未来理想社区、关于人与公共链接的终极答案。

数据不会说谎：我国城市居民 30%—40%的消费支出，都集中在周边1公里范围之内。同时，城市居民平均约75%的时间在社区中度过。“最后1公里”的社区生活质量，关乎每个居民的体验指数。

因此，在滇池半岛新商圈成立仪式上，万科披露了500里小镇中心的规划蓝图，这也是一份“5分钟生活圈”规划。

500里小镇中心规划了文化、商业、邻里、政务、健康、亲子、运动六大场景和功能，其中桂语小篆街承担商业消费功能，首个盒子已于今年初开业，主入口北侧的另一个生活配套盒子即将建成。在桂语东方南侧，为已投用的街道办、派出所和官渡区康复医院（一期将于9月完成竣备），分别实现政务和健康功能。

和常见的住宅底商不同，小镇中心的社区商业基本规划为独立用地上的公共建筑，商业和住宅不再简单拼接，融合出更丰富的城市界面，打造混合开放式街区。

以500里小镇中心为代表，万科的社区商业进化到了全新阶段。

“5分钟生活圈”——万科超级社区新打法

提起社区商业，我们最常见到的是住宅小区一层的临街铺面，对于这类底商，大多数开发商会选择全部或部分出售，以尽快实现销售回款，由于缺乏整体运营和管理缺位，虽然显得有烟火气，但是时间长了，很容易就变得脏乱差，不管住宅档次多高，参差不齐的底商立马拉低整个小区的调性。

所以现在很多社区都在去底商化，打造围合式社区，彻底抛弃底商，但是这样一来，生活便利度又大打折扣，走向另一个极端。

而万科社区商业用了三招，解决了长久以来的难题：

桂语小篆街

第一招是自持。2023年底，云南万科发布首个自持社区商业品牌“小篆街”，2024年6月至2025年1月，公园小篆街、半岛小篆街、桂语小篆街相继开街运营，招商率开业率屡创新高，社区商业也在快速迭代更新。

对于开发商，自持商业不仅意味着销售收入减少，也增加了长期运营的成本，一旦商业运营不理想，重资产模式很容易成为包袱，因此这是个很难做出的决定，也是需要勇气、考验运营能力的决定。

第二招是以独立商业取代住宅底商，打破“社区商业=简陋铺面”的固有认知，如桂语小篆街和500小镇中心，这样做的好处是既保证了烟火气，又避免了对居住品质的影响，但不利之处也显而易见，这需要开发商让渡土地和销售货值，留出足够的公共空间给居民。

第三招是扩展社区商业的功能与场景，从住区到社区，再到超级社区，万科500里用6年时间诠释了超级社区的形成过程，本质上说，万科超级社区最核心的概念就是链接，人与家庭、人与邻里，到人与公共空间，链接在不断深化和进化。

在桂语东方以及后续地块上的小镇中心，则是万科社区商业进化的最新形态，同时也是大盘项目的核心公共空间。

从规划布局看，桂语东方以万科“未来城市理想单元”为蓝本，以功能多元的中轴空间为小镇中心的核心街区，辅以两横道路，将六个地块通过适宜尺度的街区连接到一起，形成可持续开发、可生长的社区。

概括而言，小镇中心作为万科进阶的社区商业，体现出三大特点：精神性、公共性和多中心。

首先是小镇中心的全龄运动、共享图书馆、社群之家等，构建了社区的精神属性；

其次，项目周边完善的市政配套（道路、学校、公园等），加上项目商业、文化、体育等公建配套，体现了小镇中心的公共、开放和共享性；

第三，随着大盘开发推进，多中心、多元化的场景空间将持续呈现。

什么是“未来理想社区”？桂语东方的答案是这样的：

它应该以美好生活向往为出发点，解构和超越传统意义上的住宅社区概念，通过全面的业态、有温度的服务覆盖居民日常生活，再通过社群运营，让人与人产生共鸣和链接，形成社区共同体，最终达成的，是让业主能够在5分钟生活圈内享受“理想的附近”。