富豪榜就像一个时光机，它见证了很多行业的兴衰，也见证了很多富豪的起起落落。

最新富豪榜发布

10月28日，胡润研究院发布了《2025胡润百富榜》。

在今年的榜单当中，排在前100的大多是一些老面孔，但从行业分布来看，跟前几年相比已经发生了翻天覆地的变化，在前100名富豪当中，大多都来自制造业，而来自房地产行业的面孔已经大幅减少。

在前100名当中，单纯从事房地产开发或者跟房地产有关的富豪总共有9个，其中专业从事房地产开发的有6个，但在这6个专业从事房地产开发的富豪当中，有5个来自香港，而大陆上榜的只有龙湖地产的吴亚军一个人。

这种现象跟前几年形成了巨大的反差。

要知道过去几十年在我国房地产迅猛发展的背景之下，房地产行业可以说是富豪的制造机，每年上榜前100名富豪的房地产大佬都非常多，尤其是在2016年到2020年这段时间更是房地产富豪们集中爆发的时间。

在2016年胡润富豪榜前100名当中，来自房地产行业的富豪高达36个，在前10名当中更是有6个来自房地产，其中首富王健林也是从事房地产开发的；基于房地产的这种重要性，2016年的胡润百富榜更是搬到马来西亚碧桂园森林城市发布。

2017年胡润百富榜前100名当中，来自房地产行业的富豪也达到了32个，其中中国首富许家印也是来自房地产行业。

2018年胡润百富榜前100名当中，来自房地产行业的有34个，虽然房地产大佬没有能够蝉联榜首的位置，但前10名当中依然有三个来自房地产行业。

2019年胡润富豪榜房地产行业依然占据绝对优势，前100名当中有32个富豪来自房地产行业，前10富豪当中更是有4个来自房地产。

不过从2020年之后房地产行业开始迎来转变，上榜的富豪开始明显减少，这一年在胡润富豪榜100名当中，来自房地产行业的大佬只剩下22个了，而且很多人的财富排名都明显下滑。

2021年，这应该是房地产行业最后的巅峰，这一年在胡润富豪榜前100名当中，来自房地产行业的只剩下19个了，最关键的是这份富豪榜纳入了香港的富豪，在上榜的这19名地产富豪当中有三个来自香港，相当于大陆上榜来自房地产行业的只剩下16个。

2022年，随着房地产进入调整周期，房地产行业的富豪们财富大幅缩水，上榜的人数越来越少，其中大陆富豪榜上榜的人数进一步下降到12个，其中纯房地产开发的富豪更是不足8个。

在随后的2023年跟2024年，富豪榜前100名当中来自房地产的富豪也越来越少，直至2025年在前100名富豪当中来自大陆房地产行业的富豪就只剩下一个了，还是排在最后的一位。

按照这种趋势来看，预计到2026年，大陆房地产行业富豪将会彻底跌出前100名。

富豪榜见证了房地产的兴衰。

从2018年巅峰时期前100名富豪当中有34个来自房地产，占比超过1/3，再到2025年仅剩一人入榜，这种差距完全可以用断崖式下跌来形容。

更关键的是，不仅房地产行业的富豪们上榜的人数大幅减少，甚至有很多人直接从富翁变成了“负翁”。

比如巅峰时期，许家印曾多次上榜中国富豪榜，而且直接当上首富，而如今恒大风雨飘摇，许家印的财富也大幅缩水，甚至因为欠下巨额债务而被债权管理人“抄家”了。

房地产行业的这种表现大起大落，就像电视剧里面的情节一样，一时半会让人无法反应过来。

但这些富豪榜的变化就如同一个记事本，记录了中国房地产的兴衰。

自1998年我国开始实行商业房地产政策以来，在城镇化快速发展的背景下，房地产每年都在迅猛增长。

比如2005年我国新建商品房销售额只有17576.13亿元，但到了2021年最巅峰时期，我国新建商品房销售额已经达到170158.66亿元，相当于15年增长了8.7倍左右，年均增速超过57%，在这十几年时间，房地产行业可以说遍地都是钱。

也正因为如此，过去十几年有大量的企业都涌入房地产行业，2005年，我国从事房地产开发的企业还只有56290家，2021年巅峰时期，从事房地产开发的企业达到105434家。

尽管房地产开发企业迅猛增长，但市场竞争好像并没有那么激烈，大家都相安无事，因为房地产增长的空间足够大家去分享。

在这种背景之下，房地产行业也成了造富机器，每年都诞生出很多富豪，其中有很多人都上榜了胡润富豪榜，还有那些没有上榜的人，也积累了大量的财富。

然而从2021年开始，一切都结束了。

受到大环境以及房地产行业调整的影响，从2021年左右开始，房地产行业进入了前所未有的调整周期，在这种背景之下，房地产行业迎来了前所未有的挑战。

一方面是整个市场的房地产销售额逐年下降。

从2021年到2024年，我国新建商品房销售额分别为17万亿，12.74万亿，11.67万亿，9.67万亿，相当于短短三年时间，新建商品房销售额就下跌了43%以上。

另一方面是房价持续下跌。

2021年，很多城市的房价都达到了巅峰期，随后房价开始进入下行通道，经过几年的调整之后，很多城市的房价跌幅达到20%以上，个别城市甚至达到30%以上。

在房价持续下跌的背景之下，整个市场笼罩在阴影当中，大家对房地产的未来都充满了悲观，所以很多人都不敢盲目入市，更多的人都是处于观望的状态，在这种背景之下，即便各地陆续放开了各种政策，甚至推出了历史上最优惠的购房政策，比如利率最低，首付最低，有些地方还给予现金补贴，但仍然无法挽回房地产的颓势。

面对这种市场变化，各大房地产行业没有能够等来春天，很多人都倒在了冬天里面。

这两年时间，曾经那些风光无量的房地产企业都纷纷陷入困境当中，不仅销售额下降，而且市值也大幅缩水，这也导致房地产行业的大佬们财富大幅缩水，个别人跟巅峰时期相比甚至减少80%以上。

房地产富豪财富的缩水不仅源于行业调整，更是源于贪婪

对于房地产行业今天这种处境，很多人都可能将原因归结于大环境，甚至归结于前几年所推出的一些调控政策。

首先我们不否认大环境的变化确实对房地产造成了很大的冲击，因为市场的需求下降了，对应的房地产行业的销量下降了，财富自然跟着缩水。

但如果大家认真分析2025年的富豪榜会发现，仍然有不少房地产大佬入围，只不过入围的这些大佬很多都是来自香港。

那为什么香港这些房地产大佬财富相对这么稳定呢？难道他们不受房地产大环境的影响吗？

事实上，目前很多香港房地产大佬有一部分业务也是在大陆，他们自然受到大陆房地产行业的影响，而且这几年香港本身的房地产行业表现也并不太乐观，所以整个行业对他们的冲击肯定是很大的。

只不过相比于大陆的房地产企业而言，香港的开发商受到的冲击相对比较小，而他们之所以能够穿越周期，有一个很重要的原因是他们的负债率一直维持在低水平运营。

如果大家认真去分析香港一些房地产开发企业的财报会发现，他们的负债率其实是比较低的，很多企业的资产负债率长期低于40%，甚至低于30%，相反他们手头更多持有大量的现金，以备一些不确定的风险，所以他们才能够在面临行业大变动的时候，依然能够保持相对稳健。

相对来说，大陆的很多开发商就明显过于贪婪，在过去十几年房地产行业迅猛增长的时候，每一个开发商一心都只想把业务做得更大，赚取更多的财富，于是他们就开始不断地加杠杆不断借债。

很多开发商在开发项目的时候自有资金一般都只有20%～30%，剩余的基本上都是通过向银行借贷款、发行债券，或者售卖期房筹集资金，然后进行滚动开发。

凭借着这种高杠杆开发，很多企业业务增长确实非常迅猛，有不少企业营收年均增速都可以达到30%甚至50%以上。

但这种迅猛增长的背后其实早就暗藏危机，那就是负债率过高；很多大陆房地产开发企业前几年负债率都超过80%，甚至90%以上，个别企业净资产负债率甚至超过100%。

但与债务迅猛增长不同，很多开发商的现金储备却并不太乐观，比如在2020年，整体房企货币资金/短期负债的比重只有131.7%，一些中型开发商的现金覆盖倍数甚至不到100%。

开发商的这种财务状况就如同走钢丝一样，随时有可能会跌落重伤。

果不其然，经过几年的调整之后，开发商开始纷纷爆雷了，在这我们只能说这些开发商咎由自取。

如果当初这些开发商能够克制一些，不要盲目的负债，不要盲目地追求规模的增长，而是储备好现金，适当地保持较低的负债率，或许就不会有今天的这种困境了。